2016年房地产估价师理论与方法冲刺习题一

　　1、投资利息的计算基数包括( )。

　　A、土地取得成本

　　B、开发成本

　　C、管理费用

　　D、开发利润

　　2、路线价法的理论依据为( )。

　　A、预期原理

　　B、区位原理

　　C、替代原理

　　D、供需原理

　　3、建筑物的经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的收入等于其运营费用时的持续年数。( )

　　A、对

　　B、错

　　4、在下列的几种提法中，属于正确的提法应该是(.)。

　　A、交易实例一定是可比实例

　　B、交易实例不一定是可比实例

　　C、可比实例一定是交易实例

　　D、可比实例不一定是交易实例

　　5、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用( )预测房地产的未来价格。

　　A、数学曲线拟合法

　　B、平均增减量法

　　C、平均发展速度法

　　D、移动平均法

　　6、某建筑物实际经过年数为lO年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

　　A、43.2%

　　B、50%

　　C、56.8%

　　D、70%

　　7、某工业用地出让年限为50年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为800元/m2 (基准地价内涵为五通一平无限年期的地价)，土地报酬率为8%。那么该宗工业用地的价格为( )元/m2。

　　A、782.94

　　B、817.06

　　C、792.85

　　D、768.06

　　8、假设开发法最基本的公式为：

　　待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费。( )

　　A、对

　　B、错

　　9、影响房地产价格的行政因素，是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素，主要有( )。

　　A、房地产制度、房地产价格政策、特殊政策

　　B、行政隶属变更、城市发展战略

　　C、城市规划、土地利用规划

　　D、税收政策、交通管制

　　10、对于报酬资本化法最一般的公式，下列说法正确的有( )。

　　A、是收益还原法的原理公式，主要用于理论分析

　　B、实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变

　　C、报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末

　　D、净收益、报酬率、收益期限的单位要一致，通常为年，也可以是月、季等

　　11、明确估价对象包括( )。

　　A、明确估价对象的实物

　　B、明确估价对象的权益

　　C、明确估价对象的区位状况

　　D、明确估价对象的基础设施情况

　　12、在应用指数修匀法进行估价时，要进行修匀常数a的试算，用哪个常数a修正的预测值与实际值的相对误差最小，就以这个常数来修正最合适。( )

　　A、对

　　B、错

　　13、土地使用权的形式有( )等。

　　A、出让土地使用权

　　B、划拨土地使用权

　　C、转让土地使用权

　　D、土地承包经营权

　　14、运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度要相等，否则就不适宜采用这种方法。( )

　　A、对

　　B、错

　　15、假设开发法类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。( )

　　A、对

　　B、错

　　16、对于同一估价对象，宜选用两种以上(含两种)的估价方法进行估价。( ) A、对

　　B、错

　　17、由于估价时点选取的特点，采用假设开发法进行估价时，没必要要考虑资金的时间价值。( )

　　A、对

　　B、错

　　18、某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为O，按直线法确定其成新率为( )%。

　　A、60

　　B、70

　　C、80

　　D、90

　　19、国有土地使用权出让的拍卖价格、招标价格和协议价格三者之间价格的高低，在一般比较正常的情况下应该是( )。

　　A、拍卖价格>招标价格>协议价格

　　B、拍卖价格<招标价格<协议价格

　　C、三种价格应该都一样

　　D、三种价格大小都无任何规律

　　20、通常情况下，评估下列房地产适用收益法的有( )。

　　A、写字楼

　　B、电影院

　　C、教学楼

　　D、停车场

　　1、A B C 2、C 3、B 4、B C 5、B C

　　6、C 7、A 8、A 9、A B C D 10、A B C D

　　11、A B C 12、B 13、A B D 14、B 15、A

　　16、A 17、B 18、C 19、A 20、A B D

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