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2019房地产估价师教材理论方法第十二考点:制定估价作业方案

中华考试网  [ 2019年1月3日 ]  【

制定估价作业方案

  一、估价作业方案的含义和内容

  做什么、什么时候做、由谁来做以及如何去做,是保质、按时完成估价项目的未来行动计划。

  二、制定估价作业方案的思路(熟悉)

  (1)拟采用的估价估价方法和估价技术路线

  在搜集资料前先初步确定估价方法。各种估价方法之间,可以同时采用,以相互验证,而不能相互替代;可以相互弥补;可以相互引用。

  【重点】确定估价方法的规定:

  对于同一估价对象,宜选用两种及两种以上的估价方法;

  有条件选用比较法估价的,应当以比较法为主要的估价方法;

  收益性房地产估价,应当选用收益法作为其中的一种估价方法;

  具有开发或再开发潜力的房地产估价,应当选用假设开发法作为其中的一种估价方法;

  在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法估价的情况下,可以将成本法作为主要的估价方法。

  上述选用两种及两种以上估价方法,不包括估价方法之间引用的情况。

  【单选题】某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程,采用假设开发法求取其价值时,开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取;采用成本法求取其价值时,土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值,实质上采用了( )。

  A.假设开发法和基准地价修正法两种方法

  B.假设开发法和成本法两种方法

  C.假设开发法、比较法、收益法和成本法四种方法

  D.假设开发法、比较法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是制定估价作业方案的思路。主要的方法只有2种,假设开发法和成本法,其他的几种方法属于求取其中部分数据时采用的技术手段,不属于完整的方法。参见教材P404。

  (2)拟搜集的估价所需资料及其来源渠道

  (3)预计需要的时间、人力和经费

  随着估价对象的复杂以及估价精度要求的提高,估价师应当按照估价对象或估价目的进行适当的专业分工。有时还需要聘请其他领域的专家协助,将其专业工作成果作为估价报告的附件,并在“重要专业帮助”中加以说明。

  (4)估价作业步骤和时间进度安排

  采用线条图和网络计划技术。

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