2019房地产估价师教材<理论方法>第十章知识点：长期趋势法的作用

长期趋势法的作用(掌握)

　　长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：

　　①用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益等;

　　②用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整;

　　③用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力;

　　④用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。

　　以比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力为例，利用长期趋势法制作的房地产价格长期趋势图，如图10-1，可用来比较、分析两宗或两类房地产价格上涨(或下降)的强弱程度或发展潜力，为房地产投资决策等提供参考依据。

　　图10-1　两宗或两类房地产价格发展趋势比较

　　如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨(或下降)趋势越强;反之，则表明房地产价格的上涨(或下降)趋势越弱。在图10-1中，从2003年至2010年这段时间来看，房地产B的价格高于房地产A的价格;到了2010年，两者的价格水平达到一致;而2010年以后，房地产A的价格超过了房地产B的价格。由此可知：房地产价格上涨(或下降)趋势的强弱，与房地产目前的价格高低无关。

　　目前价格高的房地产，其价格上涨趋势可能较缓慢，而价格低的房地产，其价格上涨趋势可能较强劲。例如，城乡结合部的房地产因交通、环境、公共配套设施等的完善，其价格通常比已发展成熟的市中心区的房地产价格上涨得快。但也不排除价格高的房地产可能因外来投资增加等需求的拉动，而具有更强劲的上涨趋势。

　　【多选题】长期趋势法的作用主要有(　)。

　　A.用于收益法中预测未来的租金、空置率等

　　B.用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整

　　C.用于成本法计算重置价格

　　D.用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力

　　E.用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏

　　『正确答案』ABDE

　　『答案解析』本题考查的是长期趋势法的作用。长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：

　　①用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益等;②用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整;③用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力;④用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。参见教材P354。

　　【单选题】用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480+80i，乙类房地产价格变化趋势为V乙=1500+60i，则该两类房地产的价格增长趋势相比(　)。

　　A.甲类房地产比乙类房地产强

　　B.乙类房地产比甲类房地产强

　　C.该两类房地产强弱程度相同

　　D.该两类房地产强弱程度不可比

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是长期趋势法的作用。甲的斜率比乙的斜率大。参见教材P354。