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2018房地产估价师教材<理论方法>第九章第二节动态分析法和静态分析法

中华考试网  [ 2018年9月27日 ]  【

  第二节动态分析法和静态分析法

  一、动态分析法和静态分析法的产生

  房地产特别是大型房地产开发项目的开发周期一般较长,其待开发房地产的购置价款、后续开发的各项支出、开发完成后的房地产销售回款等发生的时间相隔较长。因此,运用假设开发法估价应当考虑资金的时间价值。

  考虑资金时间价值有两种方式:折现的方式(动态分析法);单独计算投资利息的方式(静态分析法)。

  二、动态分析法与静态分析法的区别

  3大区别:

  (1)对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算,在静态分析法中主要是根据价值时点(通常为现在)的房地产市场状况作出的,即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中,是模拟房地产开发经营过程,预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额,即要进行现金流量预测。

  现金流量是指一个项目(方案或企业)在某一特定的时期内收入和支出的资金数额。现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。资金的收入称为现金流入,相应的数额称为现金流入量。

  (2)静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同,不需要将它们折算到同一时间上,而是直接相加减,但要计算投资利息,计息期通常到开发完成之时,既不考虑预售,也不考虑延迟销售;

  动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同,把它们折算到价值时点,然后再相加减。

  (3)在静态分析中投资利息和开发利润都单独显现出来,在动态分析法中这两项都不显现出来,而是隐含在折现过程中。

  三、动态分析法和静态分析法的优缺点

  从理论上讲,动态分析法测算出的结果比较精确,但测算过程相对较复杂;静态分析法测算的结果比较粗略,但测算过程相对简单一些。

  实际估价中优先选择动态分析法。

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