2019房地产估价师教材<理论方法>第九章第一节假设开发法概述

　　第一节假设开发法概述

　　1.假设开发法的含义

　　根据估价对象预期开发完成后的价值,来求取估价对象价值或价格的方法。它是求得估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。

　　将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，得到估价对象价值或价格的方法，称为动态分析法;

　　将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润,得到估价对象价值或价格的方法，称为静态分析法。

　　本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益(从静态分析法来看，具体为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润后的余额，简称剩余开发价值)为导向来求取房地产的价值或价格。

　　具体为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润后的余额。

　　2.假设开发法的理论依据(熟悉)

　　理论依据——预期原理和地租原理 (一次性的剩余价格)

　　表现形式——评估新开发房地产价值的成本法的倒算法

　　假设开发法与成本法主要区别：

　　成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。

　　假设开发法中，开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到，需要求取的是土地价值。

　　起点和终点(已知和未知)是相反的

　　3.假设开发法适用的估价对象 (掌握)

　　适用对象，凡是具有开发或再开发潜力 并且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产。

　　具体包括：可供开发的土地、在建工程、可重新开发、更新改造或改变用途的房地产。

　　不适合采用假设开发法的项目：应有规划条件但规划条件不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价;如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特别提示。

　　除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目分析。

　　假设开发法用于估价与用于投资分析的区别：

　　在选取有关参数和测算有关数值时，假设开发法站在一个典型的投资者的立场上(公允的、客观的)，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。

　　假设开发法在投资分析中提供的三种数值：

　　①测算待开发房地产的最高价格，可用于参与招标或者拍卖，竞投政府出让地时作为最高报价

　　②测算房地产开发项目的预期利润，每种报价，会对应一个预期利润

　　③测算房地产开发中可能的最高费用

　　4.假设开发法估价需要具备的条件 (掌握)

　　假设开发法测算可靠程度的两个关键预测(两要点)

　　①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式。

　　②是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。

　　外部条件——假设开发法运用需要良好的社会经济环境(三方面)

　　①统一、严谨及健全的房地产法规

　　②明朗、稳定及长远的房地产政策

　　③全面、连续及开放的房地产信息资料库

　　【单选题】在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有(　)。

　　A.用途　　　　　　B.区位

　　C.建筑规模　　　　D.建筑档次

　　E.房地产开发企业

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法的理论原理。区位是既定的，无法选择。参见教材P319。

　　【判断题】某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元;二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10%，则承租人应选择第二个方案。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法的理论依据。

　　第一种增加价值：-180+50/10%×(1-1/1.15)=9.54万元

　　第二种增加价值：-300+80/10%×(1-1/1.15)=3.26万元

　　【单选题】下列关于假设开发法的表述中，不正确的是(　)。

　　A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法

　　B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

　　C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

　　D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。不得改变现状的旧房不能采用假设开发法估价。参见教材P321。

　　【判断题】假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法用于估价与用于投资分析的区别：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。参见教材P321。

　　5.假设开发法估价的操作步骤(熟悉)

　　8个步骤：

　　①选择具体估价方法;

　　②选择估价前提;

　　③选取最佳开发经营方式;

　　④测算后续开发经营期;

　　⑤测算后续开发的必要开支;

　　⑥测算开发完成后的价值;

　　⑦确定折现率或测算后续开发的应得利润;

　　⑧计算开发价值。