2018房地产估价师教材<理论方法>第八章第五节建筑物折旧的测算

　　第五节建筑物折旧的测算

　　1.建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物价值的减损。其金额为建筑物在价值时点的重新购建价格与在价值时点的市场价值之差。

　　建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值

　　2.建筑物折旧的原因

　　折旧总额＝物质折旧＋功能折旧＋外部折旧

　　物质折旧，也称为物质损耗、有形损耗，是因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损、损坏造成的建筑物价值减损。

　　功能折旧，也称为无形损耗，是指建筑物因功能不足或过剩造成的建筑物价值的减损。 如：功能缺乏、功能落后、功能过剩。导致功能折旧的原因有：建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们消费观念的改变以及建筑技术进步。

　　外部折旧，也称为经济折旧，是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。

　　外部不利因素有：区位因素、经济因素、其他因素。

　　考点：区分功能折旧和外部折旧。

　　区分要点：就是看造成减值的因素是否和建筑物本身有关，有的就是功能折旧，没有的就是外部折旧。

　　【例题】引起建筑物物质折旧的因素包括(　)。

　　A.地震

　　B.电梯数量不够

　　C.酸雨

　　D.单行道

　　E.门窗的自然破损

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』本题考查的是物质折旧。B选项是功能缺乏的功能折旧，D选项是外部折旧，规划限制导致的。参见教材P295。

　　【例题】建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有(　)。

　　A.功能落后

　　B.功能缺乏

　　C.环境污染

　　D.交通拥挤

　　E.正常使用的磨损

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』本题考查的是外部折旧。AB选项为功能折旧，E选项为物质折旧。参见教材P296。

　　【例8-4】某旧住宅的重置价格为60万元，门窗、墙面、地面等破损引起的物质折旧为5万元，户型设计不好、没有独用卫生间、燃气等引起的功能折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的外部折旧为3万元。请求取该旧住宅的折旧总额和现值。

　　『正确答案』本题考查的是外部折旧。

　　(1)该旧住宅的折旧总额求取如下：

　　该旧住宅的折旧总额=物质折旧+功能折旧+外部折旧=5+8+3=16(万元)

　　(2)该旧住宅的现值求取如下：

　　该旧住宅的现值=重置价格-折旧=60-16=44(万元)

　　参见教材P296。

　　折旧求取方法——年限法

　　1.年限法及年限的相关概念

　　年限法，也称为年龄—寿命法，是根据建筑物的有效年龄、预期经济寿命或预期剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。

　　相关概念

　　建筑物的年龄(实际年龄、有效年龄)

　　实际年龄：建筑物自竣工时起至价值时点止的年数，类似于人的实际年龄。

　　有效年龄：是指根据价值时点的建筑物状况判断的建筑物年龄，类似于人看上去的年龄，或者生理年龄、心理年龄等。

　　有效年龄可能小于也可能等于或大于实际年龄。

　　维修养护正常，有效年龄=实际年龄;

　　维修养护比正常好，有效年龄<实际年龄;

　　维修养护比正常差，有效年龄>实际年龄。

　　【例题】建筑物的有效年龄，可能等于，也可能大于或者小于其实际年龄。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是年限法和有关年限的含义。有效年龄可能小于也可能等于或大于实际年龄。参见教材P297。

　　经济寿命：建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止，即产生的收入大于经营费用，使用净收益大于零的持续时间。

　　一般经济寿命短于自然寿命。

　　剩余寿命(剩余自然寿命、剩余经济寿命)

　　剩余自然寿命=自然寿命-实际年龄

　　剩余经济寿命=经济寿命-有效年龄

　　利用年限法求建筑物折旧时，寿命应为预期经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为预期剩余经济寿命。

　　2.直线法

　　①折旧总额=年折旧额×有效年龄

　　②年折旧率=年折旧额/重新购建价格

　　残值=重新购建价格×残值率

　　年折旧率=年折旧额÷重新购建价格

　　有效年龄为t年的建筑物的折旧总额=年折旧额×有效年龄

　　建筑物现值=重新购建价格-t年的折旧总额=重新购建价格(1-年折旧率×t)

　　折旧求取时，有综合折旧法、分类折旧加总法和个别折旧加总法。

　　【例8—5】某幢平房的建筑面积为150平方米，有效年龄为20年，预期经济寿命为40年，重置价格为800元/平方米，残值率为3%。请用直线法计算该房屋的折旧总额，并计算其现值。

　　【解】本题考查的是直线法。已知：t=20年，N=40年，C=800×150=120000(元)，R=3%。该房屋的折旧总额Et和现值V计算如下：Et=C(1-R)t/T=120000×(1-3%)×20/40=58200(元)，V=C-Et=120000-58200=61800(元)。参见教材P298。

　　3.成新折扣法

　　先判定出成新率，再用重新购建价格与成新率的乘积来求取建筑物的现值。

　　成新率可以根据经验直接判断，也可以根据寿命概念求取。

　　这种方法比较粗略，适用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合。

　　建筑物现值=建筑物的重新购建价格×成新率

　　成新率=1-年折旧率×有效年龄t

　　当残值率为0时，成新率=剩余经济寿命/(有效年龄+剩余经济寿命)

　　【例8-6】某幢10年前建成交付使用的房屋，在此10年间维护状况正常，房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。请用直线法计算该房屋的成新率。

　　【解】本题考查的是成新折扣法。已知：t=10年，n=30年，R=0;该房屋的成新率q计算如下：q=n/(t+n)×100%=30/(10+30)×100%=75%。参见教材P301。

　　【例题】某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为(　)。

　　A.70.00%　　B.83.33%

　　C.84.O0%　　D.86.67%

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是成新折扣法。剩余使用年限=40年，建筑物已经使用年限=8年，成新率=40/48×100%=83.33%。参见教材P301。

　　【例题】某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120平方米，单位建筑面积的重置价格为600元/平方米，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是(　)。

　　A.16%

　　B.42%

　　C.58%

　　D.84%

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是成新折扣法。完全重置价值为120×600=72000，年折旧为1440，所以建筑物寿命期为72000÷1440=50年，已经经过8年，所以成新率为(50-8)/50=84%。参见教材P301。

　　4.市场提取法

　　通过含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象中建筑物折旧的方法。

　　公式

　　建筑物折旧=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-旧的房地产价值

　　=建筑物重新购建价格-(旧的房地产价值-土地重新购建价格)

　　=建筑物重新购建价格-建筑物折旧后价值

　　市场提取法的步骤

　　1.搜集交易实例。

　　2.选取可比实例(3个以上)。

　　3.对可比实例进行换算、修正与调整(注意：不进行市场状况调整)。

　　4.采用比较法或基准地价修正法，求取可比实例在成交日期土地重新购建价格。

　　用其他方法求出建筑物重新购建价格，减去可比实例价值。

　　四个重要公式

　　总折旧率=建筑物折旧÷建筑物重新购建价格

　　年折旧率=总折旧率÷建筑物年龄

　　当残值率为零时，建筑物经济寿命=1÷年折旧率

　　建筑物成新率=1-总折旧率

　　【例8-7】某宗房地产土地面积5000平方米，建筑面积12500平方米，现行市价4700元/平方米，土地重置价格(楼面地价)2300元/平方米，建筑物重置价格3000元/平方米，建筑物年龄10年。请计算建筑物折旧总额、总折旧率和年折旧率。

　　【解】本题考查的是市场提取法。

　　建筑物折旧总额=土地重置价格+建筑物重置价格-房地产市场价格=(2300+3000-4700)×1.25=750(万元)，建筑物总折旧率=750÷(3000×1.25)=20%，八成新。

　　建筑物年折旧率=20%÷10=2%。参见教材P301。

　　5.分解法

　　先把建筑物折旧分成三种类型的折旧，分别进行测算，再相加来求取建筑物折旧的方法。是最详细、最复杂的方法。

　　思路：分别计算物质折旧、功能折旧和经济折旧，在将三个数据加总。

　　第一部分：物质折旧

　　把物质折旧区分为：可修复的和不可修复的。

　　可修复的物质折旧，折旧就是修复费用。

　　折旧额=在价值时点采用最优修复方案使其恢复到新的或者相当于新的状况的必要费用

　　修复的条件：修复成本≤修复后的房地产价值-修复前的房地产价值(修复增值)。

　　注意区分估价前提，保持现状，还是更新、改造和重新开发前提，参见第5章，最高最佳利用原则的内容。

　　不可修复的要区分寿命期长短。

　　对于短寿命项目(修复项目剩余寿命短于整体建筑物剩余经济寿命)，根据重新购建价格、年龄或剩余使用寿命，利用年限法计算折旧额。

　　对于长寿命项目(修复项目剩余寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命)，根据建筑物的重新购建价格减去各个可修复项目的修复成本和短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物的有效年龄、经济寿命、剩余经济寿命，利用年限法计算折旧额(合并计算)。

　　【例8-8】某个建筑物的建筑面积为500平方米，重置价格为3600元/平方米，有效年龄为10年，预期经济寿命为50年。其中，门窗等损坏的修复成本为2万元;装饰装修的重置价格为600元/平方米，年龄为3年，平均寿命为5年;设备的重置价格为60万元，年龄为10年，平均寿命为15年。残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。

　　【解】本题考查的是分解法求取物质折旧。该建筑物的物质折旧额计算如下：

　　门窗等损坏的修复费用=2(万元);

　　装饰装修的折旧额=600×500×1/5×3=18(万元);

　　设备的折旧额=60×1/15×10=40(万元);

　　长寿命项目的折旧额=(3600×500-20000-600×500-600000)×1/50×10=17.6(万元);

　　该建筑物的物质折旧额=2+18+40+17.6=77.6(万元)。参见教材P305。

　　功能折旧分为：功能缺乏、功能落后和功能过剩。

　　(1)功能缺乏折旧的求取：

　　可修复的功能缺乏——在价值时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用，减去该功能假设在价值时点重置建造建筑物时就具有的必要费用(随同增加的必要费用)，即增加该功能所超额的费用为折旧额。

　　折旧=单独增加功能的费用-随同增加功能的费用(当年没一起做的额外损失)

　　举例：缺乏电梯。当初建造时就安排电梯，只需要花80万，现在单独装电梯，需要100万，所以损失是多花20万，这就是功能缺乏的折旧额。

　　不可修复的功能缺乏——将每年损失租金的现值之和，减去该功能假设在价值时点重置建造建筑物时就具有的必要费用(随同增加费用)，即得到折旧额。

　　折旧=损失的租金现值之和-随同增加功能费用(净损失)

　　举例：无空调，也不能加装，因为没加装，每年租金损失的总现值之和为100万，当初随同加装的话，只花80万，净损失为20万，这就是不可修复的功能折旧。

　　【例8-11】某幢没有电梯的旧写字楼建筑面积3000平方米，租金1.8元/平方米·天，空置率15%。有电梯的同类写字楼的租金2元/平方米·天，空置率10%。现单独增加电梯的必要费用为400万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用仅为200万元。该写字楼的预期剩余寿命为30年，报酬率为8%。请回答：①该功能缺乏是否可修复;②该功能缺乏折旧额是多少。

　　【解】本题考查的是分解法求取功能折旧。

　　(1)计算增加电梯所能带来的房地产价值增加额：

　　V=A/Y[1-1/(1+Y)n]

　　=[2×(1-10%)-1.8×(1-15%)]×365×3000×[1-1/(1+8%)30]/8%

　　=332.84(万元)

　　(2)通过比较修复成本与房地产价值增加额的大小，判断是否可修复：

　　因为修复费用400万元大于房地产价值增加额332.84万元，所以该没有电梯的功能缺乏不可修复。

　　(3)计算没有电梯的功能折旧额：

　　没有电梯的功能折旧额=房地产价值增加额-随同增加电梯费用=332.84-200=132.84(万元)。参见教材P307。

　　功能落后折旧的求取：(先拆再建)

　　可修复的功能落后，其折旧额=该功能落后的重置价格-该功能落后已提折旧(即使未提折旧，修复时，这些残值也报废了)+拆除该功能落后的必要费用-该落后功能拆出后的残余价值+单独增加先进功能的费用-重置建筑物时随同增加先进功能的必要费用。（实际上就是修复过程的实际收支，折旧额为净修复费用）

　　不可修复的功能落后，其折旧额计算时，将未来每年损失的净收益的现值之和减去随同增加功能费用，即得到不可修复的功能落后折旧额。

　　【例8—12】某幢旧办公楼的电梯已落后，如果将该旧电梯更换为功能先进的新电梯，估计需要2万元的拆除费用，可回收残值3万元，安装新电梯需要120万元，比在建造同类办公楼时随同安装新电梯多花20万元。估计该旧办公楼的重建价格为2050万元，该旧电梯的重置价格为50万元，已提折旧40万元。请计算该办公楼电梯落后引起的折旧额及扣除该折旧后的价值。

　　【解】本题考查的是分解法求取功能折旧。该办公楼电梯落后引起的折旧额及扣除该折旧后的价值计算如下：

　　该办公楼电梯落后引起的折旧额=(50-40)+(2-3)+20=29(万元)，该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值=2050—29=2021(万元)。参见教材P308。

　　功能过剩折旧的求取：功能过剩一般不可修复，要以利用超额持有成本资本化法。

　　在重置价格情况下，扣除功能过剩折旧后的价值=重置价格-超额持有成本

　　在重建价格情况下，扣除功能过剩折旧后的价值=重建价格-(无效成本+超额持有成本)

　　因为在重置情况下，无效成本可以消除。

　　外部折旧，通常不可修复。必须先分清楚是暂时性的还是永久性的。利用收益损失资本化法，求取因建筑物以外的各种不利因素导致的未来每年损失的净收益的现值之和作为外部折旧额。