2018房地产估价师教材考点:比较法及其运用之建立比较基础

建立比较基础

　　选取了可比实例后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，对价格内涵和形式进行“标准化”，使之口径一致，相互可比，为后续对可比实例成交价格进行修正和调整建立一个共同的基础。

　　建立比较基础：①统一财产范围;②统一付款方式;③统一税费负担;④统一计价单位。

　　一、统一财产范围

　　可比实例与估价对象的财产范围进行对比，并应消除因财产范围不相同造成的价格差异，对于某些估价对象，有时难以直接选到与其财产范围完全相同的交易实例作为可比实例，只能选取“主干”部分相同的交易实例作为可比实例。

　　财产范围不同，是指“有”与“无”的差别，而不是大家都有的情况下彼此之间“好坏”或“优劣”、“新旧”的差别。因此，统一财产范围是进行“有无对比”，并消除由此造成的价格差异。

　　财产范围不同主要有以下3种情况：①含有非房地产成分。②带有债权债务的房地产。③房地产的实物范围不同。

　　统一财产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：

　　房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格—非房地产成分的价值

　　(估价对象)(可比实例)

　　如果是估价对象含有非房地产成分的，则一般是在比较法最后步骤求出了不含非房地产成分的房地产价值后，再加上非房地产成分的价值，就可以得到估价对象的价值。

　　在带有债权债务关系时，统一财产范围一般是统一到不带债权债务的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理;

　　不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务

　　记忆窍门：

　　估价对象不含非房地产成分，不含债权债务，而可比实例含，则采用“剥离”法，用减法;

　　估价对象含非房地产成分，含债权债务，而可比实例不含，则采用“还原”法，用加法。

　　二、统一付款方式

　　房地产交易许多成交价格采取分期付款方式支付，而且付款期限长短、付款次数、每笔付款金额在付款期限内分布的不同，导致实际价格也会有所不同。

　　为便于比较，价格一般以在成交日期一次性付清所需支付的金额为基准。因此，统一付款方式应将可比实例不是成交日期或一次性付清的价格，调整为成交日期一次性付清的价格。具体方法是通过折现计算。

　　【例6-1】某宗房地产的成交总价为30万元，首付款20%，余款于6个月后一次性支付;假设月利率为0.5%，请计算该房地产在其成交日期一次性付清的价格。

　　『解答』该房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下：

　　30×20%+30×(1-20%)/(1+0.5%)6=29.29(万元)

　　在例6-1中，如果已知的不是月利率：

　　①年利率r，则算式中的(1+0.5%)6就变为(1+r)0.5;

　　②半年利率r，则算式中的(1+0.5%)6就变为(1+r);

　　③季度利率r，则算式中的(1+0.5%)6就变为(1+r)2。

　　三、统一税费负担

　　在房地产交易中需要交纳一些税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、公证费、补缴出让金等。

　　根据税法及中央和地方政府的有关规定：卖方缴纳的税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税;买方缴纳的税费，如契税、补缴出让金;买卖双方都应缴纳或各负担一部分的税费，如印花税、交易手续费。

　　交易税费正常负担下的价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费。(该是谁的，就是谁的)

　　评估的估价对象价值或价格，一般是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值或价格。

　　但在实际的房地产交易中，往往出现本应由卖方缴纳的税费，双方协议由买方缴纳;本应由买方缴纳的税费，双方协议由卖方缴纳。(税费转嫁)

　　例如，营业税、土地增值税本应由卖方缴纳，却协议由买方缴纳;契税、补缴出让金本应由买方缴纳，却协议由卖方缴纳;交易手续费本应由买卖双方各负担一部分，却协议由其中某一方全部负担。在某些地区，房地产价格之外还有代收代办收费。这些代收代办收费也可能存在类似的转嫁问题。

　　统一税费负担，是将成交价格调整为依照税法及中央和地方政府的有关规定(没有规定的，按照当地习惯)，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。调整的公式为：

　　正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额

　　正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额

　　买方实付金额-卖方实得金额=应由买卖双方缴纳的税费

　　如果卖方、买方应缴纳的税费是正常负担下的价格的一定比率，即：

　　应由卖方缴纳的税费=正常负担下的价格×应由卖方缴纳的税费比率

　　应由买方缴纳的税费=正常负担下的价格×应由买方缴纳的税费比率

　　记忆窍门：卖减，买加(有个非洲国家-牙买加)

　　解此类题的关键除了记住公式外，

　　记忆窍门：就是确定价格是由哪一方实际得到的(不建议机械记忆公式)

　　(1)转嫁给卖方的话，卖方实际得到的金额-帮买家缴纳的税费=正常成交价格

　　(2)转嫁给买方的话，买方实际付出的金额+帮卖家缴纳的税费=正常成交价格

　　转嫁给谁，就站在谁的立场上进行分析

　　【例6-2】某宗房地产在交易税费正常负担下的成交价格为2500元/m2，卖方和买方应缴纳的税费分别交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%。请计算卖方实得金额和买方实付金额。

　　『解答』卖方实得金额计算如下：

　　卖方实得金额=正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=2500-2500×7%=2325(元/m2)

　　因为纳税，所以卖方实际得到的金额(税后额)小于正常成交价格。

　　买方实付金额计算如下：

　　买方实付金额=正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=2500+2500×5%=2625(元/m2)

　　因为要纳税，买方实际支付的价格会大于正常成交金额，除了付价格，还要付税。

　　【例6-3】某宗房地产交易，买卖合同中约定成交价格为2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。已知该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%。请求取该房地产在交易税费正常负担下的价格。

　　『解答』该宗房地产的正常成交价格求取如下：

　　方法二：

　　转嫁给买方，站在买方角度分析：

　　买方实际付出金额+买方为卖方支付的税费=正常负担下的价格

　　2325+X×7%=X

　　【例6-4】某宗房地产交易，买卖合同中约定成交价格为2625元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。已知该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产在交易税费正常负担下的价格。

　　『解答』该宗房地产的正常成交价格求取如下：

　　卖方实际得到金额-卖方为买方支付的税费=正常负担下的价格

　　2625-X×5%=X

　　某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会(　)。

　　A.上升

　　B.下降

　　C.不变

　　D.无法确定

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是统一税费负担。正常负担下的价格=买方支付给卖方的金额+买方承担的应由卖方承担的税费。参见教材P

　　某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为(　)元/平方米。

　　A.2385　　B.2393　　C.2955　　D.2964

　　『正确答案』A

　　『答案解析』分两步计算，先要计算正常成交价格，再计算买方实际支付的价格。

　　第一步，计算正常成交价格。

　　题干中说明了，税费均由卖方负担，即买方税费转嫁给了卖方，所以站在卖方视角分析。卖方得到了2659元/平方米，但是他还要帮买方支付买方应负担的税费，正常成交金额要低一些。

　　用减法

　　设正常成交价格为x，

　　x=2659-x×3.9%

　　x=2559

　　第二步，买家承担卖家应缴纳的税费，则买方应付给卖方的价格肯定比实际成交价格2559小，CD选项排除，买方应付给卖方的价格=2559-2559×6.8%=2385。

　　四、统一计价单位

　　统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积内涵和计量单位。

　　(一)统一价格表示单位

　　统一价格表示单位可以是总价，也可以是单价，一般采用单价。在统一采用单价时，通常是单位面积的价格。例如，房地产及建筑物通常为单位建筑面积或单位套内建筑面积、单位使用面积的价格;土地除了单位土地面积的价格，还可以为单位建筑面积的价格，即楼面地价。

　　还可以有其他的比较单位。例如，仓库——单位体积，停车场——车位，旅馆——客房或床位，影剧院——座位，医院——床位，保龄球馆——球道。

　　有些可比实例宜先对其总价进行某些修正、调整后，再转化为单位进行其他方面的修正、调整。这样对可比实例成交价格的修正、调整更容易、更准确。

　　例如，估价对象是一套门窗有损坏的商品住宅，选取的可比实例的某套商品住宅的门窗是完好的，成交总价为20万元。经调查得知，将估价对象的门窗整修或更新的必要费用为0.5万元。则宜先将该门窗是完好的可比实例的成交总价20万元，调整为门窗是损坏的总价19.5万元(20-0.5=19.5)，然后再将此总价19.5万元转化为单价进行其他方面的修正、调整。

　　(二)统一币种和货币单位

　　将某一币种价格换算为另一币种价格，应采用该价格所应对的日期的汇率，一般采用成交日期的汇率。

　　如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算。

　　汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买入中间价。

　　在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。

　　(三)统一面积内涵和计量单位

　　面积内涵——建筑面积、套内建筑面积、使用面积下的单价

　　总公式：

　　套内建筑面积×套内建筑面积单价

　　=建筑面积×建筑面积单价

　　=使用面积×使用面积单价

　　=总价

　　面积计量单位：平方米(公顷、亩)，平方英尺，坪

　　1公顷=10000平方米=15亩

　　1亩=666.67平方米

　　1平方英尺=0.09290304平方米

　　1坪=3.30579平方米(无需记忆)