2018房地产估价师教材考点:房地产估价原则之谨慎原则

谨慎原则

　　谨慎原则是房地产抵押价值和抵押净值评估应遵循的一项原则。

　　该原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面。充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

　　虽然说只要所担保的债权不超过抵押时抵押物的价值即不违法，但由于需要处分抵押物的时间与抵押价值时点一般相隔较长，而且抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，届时抵押房地产的价值有可能下跌，其他相关的不确定因素也较多，为确保抵押贷款的清偿，拟接受抵押担保的债权人对变现风险高度关注，所以房地产抵押价值评估还应遵循谨慎原则。

　　理解谨慎原则的关键，是要搞清楚“在存在不确定因素的情况下”。

　　在实际估价中，房地产估价师如果面临的是确定因素，则不存在谨慎问题，应依据确定因素进行估价。

　　如果面临的是不确定因素，当对该因素的乐观，保守(或悲观)和折中判断或估计会导致对抵押价值的相对偏高、偏低和居中估计时，则应采取导致对抵押价值相对偏低的估计。

　　《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的下列要求 ：

　　(1)在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘。

　　(2)在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。

　　(3)在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧。

　　(4)在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。

　　一句话，就是要高估成本，低估收益，使得评估结果偏低。

　　【例题】运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用(　)的估计值。

　　A.正常　　　B.较低　　　C.平均　　　D.较高

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是谨慎原则对不同估价方法的要求。在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧。参见教材P171。

　　【例题】在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括(　)。

　　A.在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

　　B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价

　　C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

　　D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧

　　E.在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是谨慎原则对不同估价方法的要求。选项B在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用较低的，而不是居中的收益估计值进行估价;选项E不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P171。