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2018年房地产估价师考试章节辅导:移动平均法

中华考试网  [ 2018年3月31日 ]  【

第五节 移动平均法

  移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀,即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数,形成一个新的派生平均价格的时间序列,借以消除价格短期波动的影响,显现出价格变动的基本发展趋势。在运用移动平均法时,一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。在实际运用中,移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法之分。

  一、简单移动平均法

  【例10-4】某类房地产2004年各月的价格如表10-5中第2列所示。由于各月的价格受某些不确定因素的影响,时高时低,变动较大,如果不予分析,不易显现其发展趋势。如果把每几个月的价格加起来计算其移动平均数,建立一个移动平均数时间序列,就可以从平滑的发展趋势中明显地看出其发展变动的方向和程度,进而可以预测未来的价格。

  在计算移动平均数时,每次应采用几个月来计算,需要根据时间序列的序数和变动周期来决定。如果序数多,变动周期长,则可以采用每6个月甚至每12个月来计算;反之,可以采用每2个月或每5个月来计算。对本例房地产2004年的价格,采用每5个月的实际值计算其移动平均数。计算方法是:把1~5月的价格加起来除以5得684元/㎡,把2~6月的价格加起来除以5得694元/㎡,把3~7月的价格加起来除以5得704元/㎡,依此类推,见表10-5中第3列。再根据每5个月的移动平均数计算其逐月的上涨额,见表10-5中第4列。

  某类房地产2004年各月的价格(元/㎡) 表10-5

  假如需要预测该类房地产2005年1月的价格,则计算方法如下:由于最后一个移动平均数762与2005年1月相差3个月,所以预测该类房地产2005年1月的价格为: 762+12×3=798(元/㎡)

  二、加权移动平均法

  含义:将估价时点前每若干时期的房地产价格的实际值经过加权后,再采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计。需要对实际值加权的理由,与平均增减量法和平均发展速度法中所讲的相同。

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