2018年房地产估价师考试章节辅导:重新购建价格的求取

第四节 重新购建价格的求取

　　一、重新购建价格的含义◎——重新购建成本

　　□含义：指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。

　　□如何把握重新购建价格的含义——应特别记住3点

　　■是估价时点时的价格。估价时点可以是现在、过去或未来。

　　■是客观的价格。重新取得的支出或重新开发建设的支出和利润，是所必须付出的本、费、税、利润，且为相同或相似房地产开发建设活动的平均水平，即客观成本而不是实际成本。

　　■建筑物重新购建价格是全新状况下的价格，土地重新购建价格是在估价时点状况下的价格。建筑物重新购建价格中未扣除建筑物折旧，而土地的增价、减价因素一般已考虑在土地重新购建价格中。

　　二、重新购建价格的求取思路◎

　　1.房地重新购建价格的求取思路：思路一：模拟房地产开发过程，在房地产价格构成基础上，按成本法思路求取。思路二：土地重新购建价格+建筑物重新购建价格。

　　2.土地重新购建价格的求取思路：假设土地上没有建筑物，用市场法、基准地价修正法等求取该土地的重新购置价格，也可用成本法求取其重新开发成本。

　　3.建筑物重新购建价格的求取思路。假设该建筑物所占用的土地已取得，且该土地为空地，其他的状况均维持不变，然后在该空地上建造与该建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物的必要支出和应得利润;也可设想将该全新建筑物发包给承包商建造，由承包商将全新建筑物移交给发包人，发包人应支付给承包商的全部费用，再加上发包人的其他必要支出及应得利润。

　　三、建筑物重新购建价格的求取方式：重建价格基准、重置价格基准●

　　建筑物重新购建价格：重置价格和重建价格。⑴重建价格(重建成本);⑵重置价格(重置成本)。通常重置价格要比重建价格低。重置价格→是替代原理的体现

　　重置价格与估价对象建筑物具有同等效用，通常比重建价格低。重建价格与估价对象建筑物完全相同，重建价格适用于有特殊保护价值的建筑物的估价。前者强调效用相同，后者强调实体的相同性。

　　四、建筑物重新购建价格的求取方法●

　　□建筑物的重新购建价格可采用市场法、成本法求取，也可通过政府或其授权的部门、机构公布的房屋重置价格或房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。

　　□建筑物重新购建价格相当于在估价时点新建成的建筑物价值，公式为：

　　建筑物重新购建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　□具体求取方法4种：(1)单位比较法;(2)分部分项法;(3)工料测量法;(4)指数调整法。

　　㈠单位比较法 实质上是一种市场法

　　□含义：是以估价对象建筑物为整体，选取某种与该类建筑物的建筑安装工程费密切相关的计量单位作为比较单位，然后调查、了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的这种单位建筑安装工程费，并对其做适当的修正、调整，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取估价对象建筑物重新购建价格的方法。主要有单位面积法和单位体积法。修正、调整包括：①单位建安费(不正常的)→正常;②单位建安费(建造日期的)→估价时点;③建筑规模、设施设备、装饰装修等方面的差异(实例)→估价对象。

　　□单位面积法是调查、了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的单位建筑面积建筑安装工程费，然后对其做适当的修正、调整，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新购建价格的方法。 例题P231

　　□单位体积法是调查、了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的单位体积建筑安装工程费，然后对其做适当的修正、调整，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新购建价格的方法。

　　㈡分部分项法

　　□含义：是先假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程，并测算每个独立或分部分项工程的数量，然后调查、了解估价时点时的各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成本，最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的单位价格或成本后相加，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新购建价格的方法。在运用分部分项法时，需要注意2点：①应结合各构件或分部分项工程的特点使用计量单位;②既不要漏项也不要重复计算，以免造成测算不准。例题P229

　　㈢工料测量法

　　□含义：是先假设将估价对象建筑物还原为建筑材料、建筑构配件和设备，并测算重新建造该建筑物所需的建筑材料、建筑构配件、设备的种类、数量和人工时数，然后调查、了解估价时点时相应的建筑材料、建筑构配件、设备的单价和人工费标准，最后将各种建筑材料、建筑构配件、设备的数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新购建价格的方法。

　　□优点：详细、准确，缺点：比较费时、费力并需有其他专家的参与，它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。

　　㈣指数调整法(成本指数趋势法)

　　□含义：是利用有关成本指数或变动率，将估价对象建筑物的历史成本调整到估价时点时的成本来求取建筑物重新购建价格的方法。主要用于检验其他方法的测算结果。

　　□将历史成本调整到估价时点时的成本的具体方法，与市场法中市场状况调整的方法相同。