2018年房地产估价师考试章节辅导:求取比准价格

第八节　求取比准价格

　　一、求取单个可比实例比准价格的方法

　　若把交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整综合在一起，则有下列计算公式：

　　⑴百分率下的修正和调整系数连乘公式：

　　比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

　　⑵百分率下的修正和调整系数累加公式：

　　比准价格=可比实例成交价格×(1+交易情况修正系数+市场状况调整系数+房地产状况调整系数)

　　⑶差额法下的公式：

　　比准价格=可比实例成交价格+交易情况修正金额+市场状况调整金额+房地产状况调整金额)

　　假设交易情况修正中可比实例成交价格比其正常市场价格高、低的百分率为±S%，市场状况调整中成交日期到估价时点可比实例价格涨、跌的百分率为±T%，房地产状况调整中可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高、低的百分率为±R%，则：

　　⑴百分率下的修正和调整系数连乘公式：

　　⑵百分率下的修正和调整系数累加公式：

　　1、直接比较修正和调整公式为：

　　2、间接比较修正和调整公式为：

　　【例】市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为( )。

　　A.1.05 B.0.95 C.0.98 D.1.03

　　【解】修正系数公式为：[100/( )]×[( )/100]=[100/102] ×[97/100]=0.95 答案：为B

　　二、将多个比准价格综合成一个最终比准价格◎

　　每个可比实例的成交价格经过上述修正和调整后，都会得出一个比准价格，最后需要将这些比准价格综合成一个比准价格(作为市场法的估算结果)。综合的方法有4种：①平均数，包括简单平均数和加权平均数：②中位数;③众数;④其他方法。

　　【例】在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2，6700元/m2何6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是( )元/m2

　　A、-100 B、-50 C、50 D、100

　　【解】(1)由于只有三个可比实例，所以中位数是三个比准价中间的一个为： 6700元/m2

　　(2)加权算术平均比准价为：6800×0.3+6700×0.5+6300×0.2=6650元/m2

　　(3)加权算术平均比准价中位数比准价=6650-6700=-50元/m2 答案为B

　　第九节 市场法运用综合实例

　　【例6-13】为评估某写字楼2005年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附加调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表。可比实例情况表中的交易情况中，正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于正常市场的价格幅度;房地产状况中，正(负)值表示可比实例房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差已幅度。另假设人民币与美元的市场汇率2005年3月1日为1：8.4，2005年10月1日为1：8.3;该写字楼以人民币为基准的市场价格2005年1月1日至2005年2月1日基本不变，2005年2月1日至2005年5月1日平均比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。试测算该写字楼2005年10月1日的正常市场价格。

　　【例6-14】为评估某商品住宅2007年8月15日的正常市场价格，在该住宅附近调查选择了A、B、C三宗类似住宅交易实例作为可比实例，有关资料如下：

　　⑴可比实例的成交价格和成交日期表

　　可比实例的成交价格和成交日期表 表6-7

　　⑵交易情况的分析判断结果，见表6-8。表中交易情况的分析判断是以正常市场价格为基准，正(负)值表示实例成交价格比其正常市场价格高(低)的幅度。

　　可比实例交易情况分析和判断结果表 表6-8

　　⑶该类住宅2007年2月至8月的价格指数，见表6-9。表中的价格指数为定基价格指数。

　　同类房地产价格变动情况 表6-9

　　⑷房地产状况的比较判断结果，见表6-10。

　　房地产状况比较判断结果 表6-10

　　试利用上述资料测算该商品住宅2007年8月15日的价格。

　　【解】 (1)所用测算公式：

　　比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

　　(2)交易情况修正系数：

　　可比实例A的交易情况修正系数=100/(100-2)=100/98

　　可比实例B的交易情况修正系数=100/(100-0)=100/100

　　可比实例C的交易情况修正系数=100/(100+1)=100/101

　　(3)交易日调整系数

　　可比实例A的交易日调整系数=106.8/92.4

　　可比实例B的交易日调整系数=106.8/100.3

　　可比实例C的交易日调整系数=106.8/109.0

　　(4)房地产状况调整系数

　　可比实例A的房地产状况调整系数=100/(0.5×105+0.3×100+0.2×120)=100/106.5

　　可比实例B的房地产状况调整系数=100/(0.5×100+0.3×110+0.2×100)=100/103

　　可比实例C的房地产状况调整系数=100/(0.5×80+0.3×120+0.2×100)=100/96

　　(5)比准价格VA、VB、VC

　　VA=3700×(100/98)×(106.8/82.4)×(100/106.5)=4097.56 (元/㎡)

　　VB=4200×(100/100)×(106.8/100.3)×(100/103)=4341.93 (元/㎡)

　　VC=3900×(100/101)×(106.8/109.0)×(100/96)=3941.09 (元/㎡)

　　(6)估价对象价格V

　　V=(4097.59+4341.93+3941.09)/3=4126.89 (元/㎡)

　　【例6-15】需要评估某商品住宅在l996年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取A、B、C三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表：

　　上表交易情况中，负值表不低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基推，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另知1995年8月人民币币对美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，1996年11月1日人民币与美元的市场汇价为美元=8.3元人民币，1995年7月1日至1996年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在1996年11月1日以人民币表示的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。

　　【解】

　　【例6-16】有一宗房产交易，成交价格为3000元/m2，付款方式是首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为多少元/m2。

　　解： 3000×10%+3000×(1-10%)/(1+0.5)12=2843.09元/m2 故：一次成交价格为2843.09元/m2

　　【练习题】

　　为评估某写字楼的价格。在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表。

　　上表交易情况中，正(负)值表示可比实例价格高(低)于其正常价格的幅度;区域因素和个别因素中，正(负)值表示可比实例的相应因素优(劣)于估价对象的幅度。从1999年1月1日至1999年6月31日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1%。试利用上述资料估算该写字楼1999年10月31日的正常单价(如需计算平均值，采用简单算术平均法)