2018年房地产估价师考试章节辅导:市场状况调整

第六节 市场状况调整

　　一、市场状况调整的含义◎ 也称为交易日期调整

　　□含义：指将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点的价格。

　　□指错：未选择可比实例在成交日期的状况进行比较

　　二、同一宗房地产在不同时间的价格变化情况●

　　有3种情况：①平稳;②上涨;③下跌。房地产价格平稳发展时：可不进行市场状况调整。房地产价格为上涨或下跌时，须进行市场状况调整，以使其符合估价时点时的房地产市场状况。

　　三、市场状况调整的方法●

　　市场状况调整主要采用百分率法，对其进行市场状况调整的一般公式为：

　　可比实例在其成 交日期时的价格×市场状况调整系数=可比实例在估价时点时的价格

　　其中，市场状况调整系数一般以成交日期时的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价时点，可比实例的市场价格涨、跌的百分率为±T%(从成交日期到估价时点，可比实例市场价格上涨：为+T%;下跌：为-T%)，则

　　可比实例在其　成交日期时的价格×(1±T%)=　　可比实例在　　估价时点时的价格

　　或者：

　　市场状况调整的关键是把握估价对象(或可比实例)这类房地产的市场价格自某个时期以来的涨落变化情况，具体是调查、了解过去不同时间的数宗类似房地产价格，通过类似房地产价格找出该类房地产市场价格随时间变化而变动的规律，据此对可比实例成交价格进行市场状况调整。调整方法：①采用价格指数或价格变动率;②采用时间序列分析。

　　(一) 市场状况调整的价格指数法

　　价格指数有定基价格指数和环比价格指数。

　　价格指数的编制原理 表6-2

　　1、采用定基价格指数进行房地产市场状况调整的公式为：

　　【例6-6】某宗房地产2007年6月1日的价格为1800元/㎡，现需要将其调整到2007年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月为100计)。求该宗房地产2007年10月1日的价格。

　　【解】(1)该问题是可比实例价格调整问题

　　(2)可比实例在估价时点时的价格=可比实例在其成交日期时的价格×(估价时点的价格指数÷成交日期的价格指数)

　　(3)选取估价时点的价格指数及成交时价格指数：分别为07年10月1日：98.1和07年6月：76.7

　　(4)调整过程为： 1800×98.1/76.7=2302.2元/平方米

　　【例】某地区某类房地产2007年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2005年1月1日为100)。该地区该类某宗房地产在2007年6月1日的价格为2000元/㎡，对其作交易日期修正到2007年10月1日的价格为( )元/㎡。

　　A.1376 B.2308 C.2558 D.1055

　　【解】(1)可以判断应采用房地产价格指数法调整

　　(2)可以判断出，该指数为定基指数(均以1998年为基准期)

　　(3)选择价格指数：可比实例交易日期的价格指数为：76.7;估价对象交易日期的价格指数为：98.1

　　(4)计算调整后的价格： 2000×(98.1/76.7)=2558.01 显然答案为：C

　　2、采用环比价格指数进行房地产市场状况调整的公式为：

　　【例6-7】某宗房地产2008年6月1日的价格为2000元/㎡，现需要将其价格调整到2008年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为：99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上个月为100)。计算该宗房地产2008年10月1日的价格。

　　【解】(1)每个月的价格指数均以上一个月为基数，因此价格指数为环比价格指数。故：可以按环比价格指数法调整。

　　(2)环比价格指数调整公式：

　　在估价时点时的价格=可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数

　　(3)调整过程： 2000×105.1/100×109.2/100×112.5/100×118.1/100=3046.80元/㎡

　　【注意】指数要用下一个月的指数，所以从7月份开始。

　　(二) 市场状况调整的价格变动率

　　价格变动率有两种：①逐期递增或递减的价格变动率;②期内平均上升或下降的价格变动率

　　1、采用逐期递增或递减的价格变动率进行房地产市场状况调整的公式为：

　　可比实例在其 成交日期的价格×(1±价格变动率)期数=　可比实例在　　估价时点的价格

　　2、采用期内平均上升或下降的价格变动率进行房地产市场状况调整的公式为：

　　可比实例在其 成交日期的价格×(1±价格变动率)×期数=　可比实例在　　估价时点的价格

　　【例6-8】为评估某宗房地产2008年9月1日的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/㎡，成交日期2007年10月1日。另查获知2007年6月1日至2008年2月1日该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2008年2月1日至2008年9月1日平均每月比上月上涨2%。计算对该可比实例的价格进行市场状况调整。

　　【解】(1)显然该问题是已知价格变动率，求可比实例价格调整问题

　　(2)因价格变动率分阶段给出，故需要分阶段调整

　　(3)由于价格上涨是逐期上涨，而不是平均上涨。所以可以采用逐期递增公式计算

　　(4)公式为：　 可比实例在　　估价时点的价格=可比实例在其 成交日期的价格×(1+价格变动率)期数

　　3000×(1+1.5%)4×(1+2%)7=3658 (元/㎡)

　　【例6-9】某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币元：该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其1999年10月25日的价格为( )人民币元/m2;1999年10月25日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。A.7935 B.8260 C.8290 D.7964

　　【解】1000×8.29×(1-0.5%)8=7964.15元人民币/m2　　答案为D

　　【注意】本题所给出的是以美元为基数的逐月递减，所以不能先换算成人民币。

　　【例6-10】评估某房地产2008年9月30日的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2008年1月31日，该类房地产自2008年1月31日至2008年9月30日的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0。则该可比实例在2008年9月30日的价格为( )元/m2。 A、2938 B、2982 C、3329 D、3379

　　【解】调整价格为： 3000×(1+1.5%)×(1+2.5%)×(1+0.5%)×(1-1.5%)×(1-2.5%)×(1-1.0%)×(1+1.5%)×(1-1.5%)×(1+0)=2982元/m2 显然：B对

　　【例】为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/ m2，约定建筑面积为95m2，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100m2。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，请就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为(　　)元/ m2。

　　4000×95/100×(1+0.3%)6=3868.92

　　□市场状况调整的价格指数或变动率，应当选用房地产价格指数或变动率。

　　□4种房地产价格指数或变动率：①全国房地产价格指数或变动率;②某地区房地产价格指数或变动率;③全国某类房地产价格指数或变动率;④某地区某类房地产价格指数或变动率。

　　□不同地区、不同用途或不同类型房地产的价格变动的方向和程度并不相同。衰落城区与新兴开发区

　　□针对具体的可比实例，对其价格进行市场状况调整，应采用可比实例所在地区的同类房地产价格指数或变动率。

　　【注意】市场状况调整宜采用可比实例所在地区同类房地产价格指数或变动率。规范5.2.6条