2018年房地产估价师考试章节辅导:房地产自身因素

第二节 房地产自身因素●

　　房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格高低，是不同的房地产之间价值高低差异的基本原因。房地产自身因素是指构成房地产区位、实物和权益状况的因素。

　　一、区位因素

　　□房地产价格与区位优劣成正相关：房地产的区位不同，价格会有很大的差异;尤其是城市土地，其价格高低几乎为区位所左右。人们的各种生产、生活等活动都需要房地产，并都对区位有所要求。房地产区位的优劣直接关系到业主或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响。

　　□在实际估价中，关键是要弄清什么样的区位为优，什么样的区位为劣。房地产区位优劣的形成：先天的自然条件、后天的人工影响。房地产区位优劣的判定标准，因不同的用途而有所不同，但在一般情况下，凡位于或接近经济活动的中心、要道通口、行人较多、交通流量较大、环境较好、基础设施和公服设施较完备位置的房地产，价格较高;处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格较低。居住房地产：主要是看其交通、周围环境和景观、公共服务设施完备程度。商业房地产：主要看其繁华程度、临街状况、交通等。办公房地产：主要看其商务氛围、交通等。工业类房地产：通常需要视产业的性质而定，有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。

　　□假设城市所在地区为一均质平原，则各种用途呈同心圆分布。各种用途对交通都有要求，且不同用途的敏感程度不同，在完全竞争市场条件下，每种用途的经济地租曲线均是递减的，且梯度不同。城市用途分布：①零售业、②服务业、轻工业和批发业、③多层住宅、④平房住宅、⑤农业。

　　同一街道，不同位置与地租及土地用途的关系：百货商店、妇女服装店、鞋店、妇女服装店、珠宝店、家具店、男人服装店、家具店、杂货店。

　　注意：请特别关注以下一段话(教材P123页)，以防止出选择题或者判断题。

　　□房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素与人文因素的总和。房地产的自然地理位置固定不变，但其社会经济位置却会发生变化——可能是由于城市规划的制定或者修改、交通建设或者改道，也可能是由于其他方面建设引起的。当房地产的区位由劣变优时，其价值会上升;反之，其价值会下跌。

　　□房地产区位因素是一个综合性因素，可分解为位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等。

　　㈠位置

　　包括房地产所处的方位、距离、朝向，当为整幢建筑物中的某个局部(如某层、某套)时，所处的楼层也属于位置因素。

　　1.方位。分析一宗房地产的方位：①在某个较大区域中的位置、②在某个较小区域中的位置。在较大区域中的位置：由于风向、水流等原因，是位于城市的上风、上游地区还是下风、下游地区。区位还包括房地产是位于其中的“高贵”地区还是“贫贱”地区。位于上风、上游、“高贵”地区的房地产价格，高于下风、下游、“贫贱”地区的房地产价格。在某个较小区域中的位置：如位于十字路口拐角处的房地产，是位于该十字路口的哪个角。中国处在北半球的地理位置，对十字路口拐角处的房地产来说，其价格高低依次为西北角、东北角、西南角、东南角。位于街道、水流、山坡的哪一侧。同一街道的商业房地产，因位于向阳面与背阳面的不同，价格有所差异。背阳面地价高于向阳面地价，但寒冷地区则与此相反。中国古代称江河南阴北阳、山南阳山北阴。东西走向街道、水流：北侧房地产价格高于南侧;山坡地房地产：南坡价格通常高于北坡。

　　2.距离。一宗房地产与重要场所(如市中心、汽车站、火车站、机场、码头、政府机关、同行业、工作地、居住地等)的远近，对价格有较大影响。距离越近的房地产，价值越高。距离可分为空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离、经济距离。交通路线距离：受路况、交通管制等影响，可及性、便捷性可能并孬好。使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。经济距离是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。

　　3.朝向。住宅：朝向是很重要的位置因素。住宅朝向影响采光。中国处在北半球，向南是阳光最充足的方位，一般认为：南方为上，东方次之，西又次之，北不良。在实际估价中，对住宅朝向细化后予以分析：南北向、南向、东南向、西南向、东西向、东向、西向、东北向、西北向、北向。

　　4.楼层。当为某幢房屋中的某层、某套时，所在楼层是重要的位置因素，楼层影响到采光，视野(或景观)、空气洁净、噪声、室内温度、便捷、自来水洁净(是否有通过水箱、水池等供水的二次污染)、安全，以及顶层是否可独享屋面使用权，地上一层是否可独享室外一定面积空地的使用权等。住宅楼层的优劣通常按总楼层数和有无电梯来区分。多层住宅：中间楼层最优，顶层较劣。中高层住宅：城市一年四季空气中悬浮层之上的楼层最优，三层以下较劣。商业用房：地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的60%。