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2017年房地产估价师理论与方法复习提纲(53)

中华考试网  [ 2017年9月14日 ]  【

  第四节 基准地价修正法

  基准地价修正法:在政府确定公布了基准地价的地区,利用有关调整系数将估价对象所外地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。基准地价修正法是一种间接估价方法,其估价结果取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。

  运用基准地价修正法估价应按如下步骤进行:①搜集有关基准地价的资料;②查出估价对象所处地段的基准地价;③进行交易日期调整;④进行土地状况调整;⑤求出估价对象宗地的价格。

  进行土地状况调整,是将估价对象宗地的状况,包括位置、土地使用期限、土地开发程度、容积率、土地形状、临街状况等,与评估基准地价时设定的有关条件或状况进行比较,将基准地价调整为在估价对象宗地状况下的价格。

  第五节 补地价的测算

  补地价是指土地使用者因改变土地使用权出让合同约定的土地使用条件等而需向国家缴纳的土地使用权出让金或者上缴的土地收益等。需要补地价的情形主要有3种:①土地使用者改变土地使用权出让合同约定的土地用途、容积率等土地使用条件②土地使用者延长土地使用期限(出让土地使用权期满后续期)③土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续,补交土地使用权出让金等)。

  对于单纯增加容积率或建筑面积的以及改变土地用途并提高容积率的补地价来说,其补地价的数额理论可以用下列公式计算:补地价(单价)=新楼面地价X新容积率-旧楼面地价X旧容积率,或楼面地价不变的,补地价(单价)=(新容积率一原容积率)X楼面地价

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