2017年房地产估价师《理论与方法》复习提纲（50）

　　第十一章　地价评估与分摊

　　地价评估是房地产评估的重要部分，地租理论又是地价评估的基础理论。

　　第一节　地租理论及测算

　　地价评估离不开测算地租，根据传统地价理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年度的地租，公式为：地价=地租/利息率，或者地价=地租X购买年，用现代收益来解释，地租即为土地的净收益。地租本身也存在评估问题，即土地租赁价格。

　　一、地租含义，可分为狭义地租和广义地租。狭义地租是指利用土地所获得的超额报酬。广义地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。土地的超额的产量是一种地租现象，土地所节省的运输费用也是一种地租现象，

　　二、地租的测算，原先的计算公式：地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本利息。

　　1、计算公式：地租量=农产品的市场价格-农产品的销售税费-农产品的生产成本-土地上投入资本的利息-农业经营者的利润。其中，土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息，如过去购置土地的费用，而是土地以外的投入资本的利息。

　　2、土地是在最佳用途下使用的。3、土地是在最佳集约利用下使用的。

　　4、销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除的，这是等量资本要获得等量利润、等质劳动力要获得等量工资等的要求。

　　5、如果土地上生产的产品数量为Q，其每个产品的市场价格为P，则上述地 租量计算公式中的市场价格=PQ。公式中的经营利润是按照预付资本(资金)的社会一般利润率来计算的，这是等量资本要获得等量利

　　测算地租的方法还有：①地租=房租-房屋折旧费-维修费-管理费-投资利息-保险费-房地产税-租赁费用-租赁税费-利润。②由地价求地租，地租=地价X资本化率③采用市场法求出地租④采用类似假设开发法的方法求出地租。