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2017年房地产估价师《理论与方法》复习提纲(49)

中华考试网  [ 2017年9月13日 ]  【

  第五节 移动平均法

  移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀,即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数,形成一个新的派生平均价格的时间序列,借以消除价格短期波动的影响,显现出价格变动的基本发展趋势。在运用移动平均法时,一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。在实际运用中,移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法之分。

  1、简单移动平均法,在计算移动平均数时,每次应采用几个月来计算,需要根据时间序列的序数和变动周期来决定。如果序数多,变动周期长,则可以采用每6个月甚至每12个月来计算;反之,可以采用每2个月或每5个月来计算。

  2、加权移动平均法是将估价时点前每若干时期的房地产价格的实际值经过加权之后,再采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计。需要对实际值进行加权的理由,与在前面平均增减量法和平均发展速度法中所讲的相同。

  第六节 指数修匀法

  指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据,经过修匀之后得出下一时期预测值的一种预测方法。

  设:Pi为第i期的实际值;Vi为第i期的预测值;Vi+1为第i+l期的预测值;为修匀常数,0≤a≤1。则:Vi+l=Vi+a(Pi一Vi)=aPi+(1一a)Vi

  在实际计算时,用Vi+l=aPi+(1一a)Vi这个公式进行预测,要比用Vi+l=Vi+a(Pi—Vi)这个公式方便一些。用指数修匀法进行预测的关键在于确定a的数值,一般认为a的数值可以通过试算来确定。例如,对同一个预测对象用0.3,0.5, 0.7,0.9进行试算,用哪个常数a修正的预测值与实际值的绝对误差最小,就以这个常数来修正最合适。

  第七节 长期趋势法的作用

  长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测、判断,如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值。此外还有一些其他功用,例如:①用于收益法中对未来净收益等的预测;②用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整;③用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力;④用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏等。

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