2017年房地产估价师《理论与方法》复习提纲（48）

　　第二节　数学曲线拟合法

　　数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。最简单、最常用的是直线趋势法。以y表示各期的房地产价格，X表示时间，则X为自变量，Y为因变量，Y依X而变。所以，房地产价格与时间的关系可用下列方程式来描述：y=a+bX，根据最小二乘法：a=(∑y-b*∑X)/N，b=(N*∑XY-∑X*∑y)/[N*∑X2-(∑X)2]，设X=0,则a=∑y/N， b=∑XY/∑X2

　　第三节　平均增减量法

　　如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，可以用最简便的平均增减量法进行预测。其计算公式如下：Vi=Po十dXi， d=[(P1-Po)+(P2-P1)+(Pi-Pi-1)+…+(Pn-Pn-1)]/n =(Pn-P0)/n。运用平均增减量法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近，否则就不适宜采用这种方法。由于越接近估价时点的增减量对估价更为重要，因此，对过去各期的增减量如果能用不同的权数予以加权后再计算其平均增减量，则更能使评估价值接近或符合实际。至于在估价时究竟应采用哪种权数予以加权，一般需要根据房地产价格的变动过程和趋势，以及估价人员的经验来判断确定。

　　第四节　平均发展速度法

　　如果房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。计算公式如下： Vi=P0×ti

　　t=(P1/P0×P2/P1×P3/P2…×Pi/Pi-1×…×Pn/Pn-1)1/n=(Pn/P0)1/n式中 t——平均发展速度。

　　运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。与平均增减量法类似，由于越接近估价时点的发展速度对估价越重要，因此，对过去各期的发展速度如果能用不同的权数予以加权后再计算其平均发展速度，则更能使评估价值接近或符合实际。至于在估价时究竟应采用哪种权数予以加权，一般需要根据房地产价格的变动过程和趋势，以及估价人员的经验来判断确定。