2017年房地产估价师《理论与方法》复习提纲（2）

　　第二节 房地产估价的要素

　　一、估价当事人

　　1、房地产估价人员，具备房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格的人员，合格的房地产专业估价人员，必须具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对估价专业能力的要求;具有良好的职业道德，是对估价行为规范的要求。

　　2、房地产估价机构，有自然人出资，有暂定期内的三级资质、三级、二级、一级资质。

　　3、估价委托人，委托人有义务向估价机构如实提供其知悉的估价所必须的情况和资料。

　　二、估价对象，当估价对象仅为房地产权益时，可称为被估价权益。估价对象有在建工程、期房、已经灭失的房地产、房屋装饰装修部分。概括起来有：土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产。

　　三、估价目的，土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险、争议调处、司法鉴定、出资、投资、合资、合作、合并、分立、改制、重组、产权转让租赁、清算。

　　四、价值类型，同一估价对象可能有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一的，价值类型有公开市场价值和非公开市场价值。公开市场价值的特点有：双方自愿进行交易;交易双方出于利已动机进行交易;交易双方是清明、谨慎行事的，并且了解交易对象知晓市场行情;交易双方有充裕时间进行交易;不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。非市场价值有：快速变现价值;谨慎价值;清算价值;投资价值。

　　五、估价时点，估价时点不是随意确定的，应根据估价目的来确定，估价时点在先，价值估算在后。

　　六、估价依据有相关法律、法规、政策和标准，委托人提供的有关情况和资料，房地产估价机构和房地产估价师掌握和搜集的有关情况和资料。

　　七、估价假设是房地产估价师所必要、但不能肯定而又必须予以明确的前提条件做出的假定。在估价中要防止出现3种情况：滥用估价假设;不明确估价假设;无针对性列举一些与本估价项目无关的估价假设。对于确定性因素，一般不得进行假设。

　　八、估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。

　　九、估价程序：获取估价业务;受理估价委托;拟定估价作业方案;搜集估价所需资料;实地查看估价对象;分析估价对象及房地产市场上;选定估价方法进行测算;确定估价结果;撰写估价报告;内部审核估价报告;出具估价报告;估价资料归档。

　　十、估价方法：市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。

　　十一、估价结果，估价师不宜在完成估价之前与委托人或任何其他与该估价业务有利害关系人讨论估价结果。这样会影响估价独立、客观、公正地进行。