房地产估价师相关知识笔记整理(1)

　　▲市场=人口+购买能力+购买动机

　　▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。

　　▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。

　　▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。

　　▲市场是：

　　①商品交换的任何场所;

　　②使商品交易双方接触的任何安排;

　　③商品交换关系的总和;

　　④连接商品生产者的桥梁;

　　⑤指某一特定商品的现有目标客户群。

　　▲市场包括：有形市场和无形市场。

　　▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。

　　▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。

　　▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。

　　▲房地产的特性：①不可移动性(决定了房地产市场是一个地区性市场);②独一无二性(相同的房地产不可能出现大量供给);③寿命长久性;④数量有限性;⑤用途多样性;⑥相互影响性(外部影响性);⑦易受限制性;⑧价值高大性;⑨难以变现性;⑩保值增值性。

　　▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移;②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场;③是一个地区性市场;④容易出现垄断和投机;⑤较多地受到法规政策的影响和限制;⑥一般人非经常性参与;⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合;⑧广泛的房地产经纪人服务。

　　▲房地产市场分类：

　　1、按用途(功能)可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场;

　　2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场;

　　3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场;

　　4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场;

　　5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场;

　　6、按流转次数可分为：房地产一级市场(为土地使用权出让市场)、房地产二级市场(为新开发的商品房交易市场)、房地产***市场(为房屋再次交易市场);

　　7、按时间划分可分为：过去的房地产市场、现在的房地产市场和未来的房地产市场。

　　▲房地产市场竞争是指买卖双方为各自利益的(最大)化而进行的努力。