2017房地产估价师《理论与方法》考点串讲(5)

2017房地产估价师《理论与方法》考点串讲(5)

　　房地产价格和价值的种类

　　价值、使用价值和交换价值：

　　价值一词在日常生活中经常使用且含义广泛，如历史价值、艺术价值、学术价值、价值观、"人生的价值是什么"等中的价值。在房地产估价中，所涉及的价值主要是经济学范畴的价值。在经济学里，广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价值仅指交换价值。使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用。交换价值是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，即交换价值表现为一定数量的其他商品。在现代社会，交换价值通常用货币来衡量，因此交换价值一般表现为一定数量的货币。人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是交换价值。在房地产估价中所讲的价值，一般也是指交换价值。

　　任何一种物品能够成为商品，首先必须是有用物，能用来满足人们的某种需要。没有使用价值的物品不会被交换对方所接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。因此，使用价值是交换价值的前提，即没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值。例如空气，缺了它人们就不能存活，但由于随时随地都可以自由取用，通常情况下没有交换价值。作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。

　　就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价是评估房地产的交换价值。但在房地产估价中首先应对有关房地产使用价值的房地产质量、性能、完损状况等进行"鉴定"，因为它们影响着房地产交换价值的大小。这如同对古董、名家艺术品、珠宝玉石进行估价，如果不知其真伪和品质，就肯定评估不出其价值。因此，日本把估价称为鉴定评价是有一定道理的。

　　成交价格、市场价格、理论价格和评估价值：

　　(一)成交价格

　　成交价格简称成交价，是指一笔房地产交易中交易双方达成交易--买方同意支付、卖方同意接受，或者买方付出、卖方收取的货币或实物、无形资产和其他经济利益。成交价格是一个已经完成的事实，是个别价格，通常随着交易者对交易对象和市场行情的了解程度，出售或购买的动机或急迫程度，交易双方之间的关系、议价能力和技巧，卖方的价格策略等的不同而有所不同。

　　(二)市场价格

　　市场价格简称市场价、市价，是指某种房地产在市场上的平均水平价格。它是剔除了各种偶然和不正常因素以后的价格，是该种房地产大量成交价格的抽象结果(如该种房地产成交价格的平均数或中位数、众数)。

　　(三)理论价格

　　理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。在经济学里有许多词来表达它，如价值、内在价值、自然价值、自然价格、实际价值、真实价值等。但理论价格并不是静止不变的。

　　(四)评估价值

　　评估价值(appraisal value)简称评估值、评估价，是指估价师通过估价活动得出的估价对象的价值，即它实质上是估价师对估价对象价值的一个估计值。评估价值可根据采用的估价方法的不同而有不同的称呼，如通常把市场法、收益法、成本法测算出的价值，分别称为比准价值、收益价值和积算价值。

　　市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值：

　　在实际估价中，不同的估价目的要求评估的价值类型可能不同。不论是何种评估价值，均是假定估价对象在一定的条件下进行交易的最可能的价格或金额。

　　市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其中，市场价值又是最基本、最常用的价值类型;其他价值类型是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额，属于非市场价值。

　　(一)市场价值

　　市场价值(market value，MV)过去称为公开市场价值(open market value，OMV)，国内外有多种定义。

　　(二)投资价值

　　投资价值(investment value)一词有两种含义：一是值得投资，如人们在为某个项目或产品、资产等做销售宣传时，经常称其具有投资价值;二是从某个特定的投资者(如某个购买者)的角度来衡量的价值。这里所讲的投资价值是指后者。因此，某一房地产的投资价值，是指根据某个特定的投资者的实际情况，对该房地产所评估的价值。与此相比，该房地产的市场价值，是指该房地产对一个典型的投资者(市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点)的价值。即市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值;投资价值是对特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而有所不同。

　　(三)谨慎价值

　　谨慎价值是指在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。

　　(四)快速变现价值

　　快速变现价值是指在不符合市场价值形成条件中"适当的营销"下的价值。

　　(五)在用价值

　　在用价值是指在现状利用下的价值。

　　(六)残余价值

　　残余价值是指在非继续利用下的价值。它一般低于市场价值。