2017房地产估价师《理论与方法》知识点讲解(13)

　　二、房地产征收征用的需要(2009、2011年考点)

　　国家为了公共利益的需要或者因抢险、救灾等紧急需要，不得不征收或者征用集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收和征用共同之处在于都是强制性的，都要经过法定程序，都要给予公平补偿。不同之处在于，征收主要是所有权的改变，是“强买”;征用只是使用权的改变，是“强租”。

　　征收和征用虽然具有强制性，但不是无偿的，而且应当给予公平补偿。征用房地产不仅应当给予使用上的补偿(补偿金额相当于租金)，如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应当按照实际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿;房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。而确定上述征收、征用的补偿，就需要房地产估价提供依据。例如，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。具体地说，被征收人选择货币补偿的，要对被征收房屋的价值(包含被征收的建筑物及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值，下同)进行评估，为确定货币补偿金额提供依据;被征收人选择房屋产权调换的，要对被征收房屋的价值和用于产权调换房屋的价值(包含用于产权调换的建筑物及其击用范围内的土地使用权和其他不动产的价值，下同)进行评估，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价(以下简称产权调换差价)提供依据，即：

　　产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋价值

　　在房地产征收征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收征用房地产造成的家具、家用电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。(史记：需评估被征收房屋装饰装修价值和附属设施设备的情况比较普遍)