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2017年房地产估价师《理论与方法》讲义第二章(3)

中华考试网  [ 2016年10月21日 ]  【

  第二章 房地产及其描述

  第三节 房地产的种类

  按立法用语划分的种类:

  中国的土地和房屋的所有制、管理部门及其征收、登记等活动或行为适用的法律法规通常不同。根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语,可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。其中,土地有时特别指集体所有的土地。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物,有时特别指国有土地上的房屋,可能还包括房屋占用范围内的土地。如《国有土地上房屋征收与补偿条例》所称被征收房屋价值,不仅包括土地上的房屋价值,还包括土地使用权价值。其他不动产是指土地、房屋以外的林木等不可移动的财产。

  按用途划分的种类:

  按照房地产的用途,首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类,非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产,具体可细分为下列10类.

  按开发程度划分的种类:

  按照房地产的开发程度,可以把房地产分为下列5类:

  (1)生地:是指不具有城市基础设施的土地,如农地、荒地。

  (2)毛地:是指具有一定的城市基础设施,有地上物(如房屋、围墙、电线杆、树木等)需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地。

  (3)熟地:是指具有较完善的城市基础设施且场地平整,可以直接在其上进行房屋建设的土地。按照基础设施完备程度和场地平整程度,熟地又可分为"三通一平"、"五通一平"、"七通一平"等的土地。"三通一平"一般是指通路、通水、通电以及场地平整,"五通一平"一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整;"七通一平"一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等基础设施条件以及场地平整。

  (4)在建工程:是指建筑物已开始建造但尚未竣工的房地产。该房地产不一定正在开发建设之中,也可能停工了多年,因此在建工程包括停缓建工程。另外,有些在建工程从另一角度通常又称为"房地产开发项目"。在实际估价中,判定是否为在建工程,通常以是否完成工程竣工验收为标志。未完成工程竣工验收的,即为在建工程。已完成工程竣工验收的,应当有工程竣工验收报告。在建工程可以按照工程进度,如形象进度、投资进度(投资完成额)、工作量进度(完成工程量)、工期进度等进行分类。例如,按照形象进度可以把在建工程分为基础某层、正负零、结构某层、结构封顶和完成外装修等。

  (5)现房:是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。现房按照新旧程度,又可分为新的房地产(简称新房)和旧的房地产(简称旧房)。其中,新房按照装饰装修状况,又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房。

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