2016年注册房地产估价师理论与方法考点解读（1）

　　房地产的种类

　　1.按用途分类(10类)

　　居住房地产

　　商业房地产

　　办公房地产

　　旅馆房地产

　　餐饮房地产

　　体育和娱乐房地产

　　工业房地产

　　农业房地产

　　特殊用途房地产

　　综合用途房地产

　　2.按开发程度分类(5类)(掌握)

　　⑴生地——无基础设施

　　⑵毛地——有基础设施+未拆迁

　　⑶熟地——完善的基础设施+场地平整可直接建造建筑物

　　⑷在建工程——已开工但尚未建成，不具备使用条件的项目(包括缓建工程)

　　【重点】

　　缓建工程也是在建工程

　　判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志，有无工程竣工验收报告

　　现房——已建造完成+可直接使用

　　【重点】熟地的类型(掌握)

　　平都是指场地平整，三通指水、电、路 ;五通指水(供水和排水)电、路再加上电信;七通再加上热力和燃气

　　某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是(　)元/平方米

　　A.98 　　　B.102　　　C.108　　　D.116

　　『正确答案』A

　　『答案解析』五通指水(供水和排水)电路再加上电信。上题为 道路20+供水14+排水16+供电25+通信8+场地平整15=98

　　3.按实物形态分类(9类)

　　⑴土地——分为空地和有建筑物的土地

　　⑵建筑物——分为以建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物

　　⑶土地与建筑物的综合体

　　■土地+现房

　　■土地+在建工程

　　⑷房地产的局部

　　⑸未来状况下的房地产——期房

　　⑹已经灭失的房地产——如已拆迁和完全损毁的房屋

　　⑺现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分

　　■建筑物的装饰装修部分

　　■不可修复的房地产损害造成的价值减损

　　⑻以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产

　　⑼整体资产中的房地产

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　　4.按权益状况分类20类

　　⑴“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产。“干净”的含义(6大特征)　房屋所有权和土地使用权为单独所有，没有出租、未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，无拖欠建设工程价款，未被查封，房地产开发建设过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确。

　　⑵“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产，如房改成本价购买的公有住房，以及经济适用房

　　⑶“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产，如乡镇村企业房地产，以及农村村民住宅等

　　⑷共有的房地产。共有包括：按份共有和共同共有。

　　处分共有房地产，应经占份额2/3以上的按份共有人同意，除非共有人之间另有约定。

　　按份共有人可以转让其份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。

　　一般情况下共有人承担连带债务。

　　共有的房地产作重大修缮，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，除非共有人之间另有约定。管理按约定，无约定的各共有人都有管理的权利义务。

　　⑸有限产权或部分产权的房地产。

　　⑹有租约限制的房地产。

　　⑺设立了地役权的房地产。

　　⑻设立了抵押权的房地产。

　　⑼有拖欠建设工程价款的房地产。拖欠形式有：拖欠施工方价款，拖欠银行价款。建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，承包人的优先受偿权不得对抗买受人。建筑工程价款包括为建筑工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约带来的损失。

　　⑽已依法公告列入征收、征用范围的房地产。

　　⑾被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。

　　⑿开发建设手续不齐全的房地产。

　　⒀房屋所有权、土地使用权不明确或者归属有争议的房地产。

　　⒁临时用地或者临时建筑的房地产。

　　⒂违法占地或者违法、违章建筑的房地产。

　　⒃房地产的租赁权。

　　⒄地役权。

　　⒅房地产的抵押权。

　　⒆房地产的空间利用权。

　　⒇房地产中的无形资产。

　　5.按是否产生收益分类

　　收益性房地产

　　非收益性房地产

　　判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力

　　6.按经营使用方式分类

　　销售——可采用市场法

　　出租——可采用收益法

　　营业——可采用收益法

　　自用——主要用成本法