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2016年房地产估价师考试理论与方法章节讲义第五章第四节

来源：中华考试网 [ 2016年8月16日 ] 【大中小】

　　第四节　最高最佳使用原则

　　1.最高最佳使用的内涵：指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值最大化的一种最可能的利用。是房地产利用竞争与优选的结果，包括用途、规模、集约度、档次上的最佳。(一般会根据上述内容设计多项选择题)

　　合法，不见得是最高最佳利用，但是最高最佳利用，必然符合合法原则

　　2.三大经济学理论

　　收益递增递减原理

　　第一种投入产出关系-收益递减规律或边际收益递减原理

　　假定仅有一种投入量是可变的，其他投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加是递增的，但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小

　　具体表现：土地的开发强度超过一定限度以后，收益开始下降

　　第二种投入产出关系-规模收益或规模报酬规律

　　假定以相同的比例来增加所有的要素投入量，产出有三种可能

　　规模收益不变-产出量的增加比例等于投入量的增加比例

　　规模收益递增-产出量的增加比例大于投入量的增加比例

　　规模收益递减-产出量的增加比例小于投入量的增加比例

　　具体表现：在扩大规模时，一般先经过一个规模收益递增阶段，然后经过一个规模收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段。

　　最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是(　)。

　　A.收益递增递减原理

　　B.均衡原理

　　C.替代原理

　　D.适合原理

　　『正确答案』D

　　均衡原理是以估价对象内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳利用

　　如建筑物与土地的组合四种情况

　　空地VL

　　土地上有一与其组合为最高最佳使用的建筑物　V=VL+VB

　　土地上有一陈旧过时，需要拆除的建筑物　V=VL+建筑物残值-建筑物的拆迁费用

　　土地上有一过大或过高档次的建筑物　V= VB-功能折旧额

　　房地产的价值=土地价值+建筑物价值=土地单价×土地面积+建筑物的单价×建筑面积

　　某宗房地产的土地面积 300㎡，建筑面积250㎡,建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。试计算该宗房地产相对于空地的减价额。

　　『正确答案』该宗房地产相对于空地的减价额计算如下：

　　该宗房地产相对于空地的减价额=(300-50)×250=62500(元)

　　某建筑物的建筑面积500O㎡,坐落的土地面积为2000㎡，土地价格1500元/㎡，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/㎡,市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/㎡。试计算该建筑物的现值。(特别提示：计算房地产的价值时要用正常房地产市场价格，而不能用房地产的个别价格。此问题在以后的计算题中经常会遇到)。

　　『正确答案』该建筑物的现值计算如下:

　　该建筑物的现价=(1800×5000-1500×2000)/5000=1200(元/㎡)

　　由上述计算结果可见，该建筑物的实际价值为1200元/㎡, 比其重建价格1600元/㎡低400元/㎡。

　　利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的(　)。　　A.最佳规模

　　B.最佳经营手段

　　C.最佳集约度

　　D.最佳管理方式

　　E.最佳投资渠道

　　『正确答案』AC

　　均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。(　)

　　提示：参见教材P159

　　[答疑编号500434050109]