2016年房地产估价师理论与方法章节讲义第六章第六节

　　2016年房地产估价师理论与方法章节讲义第六章第六节

　　第六节　市场状况调整

　　1.市场状况调整的含义(熟悉)

　　可比实例的成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化

　　应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点的价格，这种调整称为市场状况调整，也称为交易日期调整

　　2.市场状况调整的方法(掌握)

　　调整通用公式

　　可比实例在其成交日期的价格×市场状况调整系数=可比实例在估价时点的价格

　　如果从成交日期到估价时点，可比实例的市场价格涨跌的百分率为±T%，则

　　可比实例在其成交日期的价格×(1±T%)=可比实例在估价时点的价格

　　(一)市场状况调整的价格指数法

　　定基价格指数(尾首相比)

　　估价时点的价格=可比实例成交日期的价格×

　　环比价格指数(连乘)

　　估价时点时的价格=可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数

　　某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为(　)元/m2。

　　A.2700.8

　　B.2800.1

　　C.2800.8

　　D.2817.7

　　『正确答案』D

　　『答案解析』环比指数

　　9月价格=3月价格×4月指数×5月指数×6月指数×7月指数×8月指数×9月指数=2009×(94.8/100)×(96.6/100)×(105.1/100)×(109.3/100)×(112.7/100)×(118.3/100)=2817.7

　　注意必须从下个月的指数开始乘起，不能乘3月的指数

　　某房地产2009年4月的价格为6 500元/m2，已知该类房地产2009年3月至10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08、(均以上个月为基数100)，该房地产2009年10月的价格为(　)元/m2

　　A.5 110.51 B.5 307.26

　　C.5 549.95 D.5 638.13

　　『正确答案』A

　　(二)市场状况调整的价格变动率法

　　逐期变动率

　　可比实例在估价时点的价格=可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率)期数

　　平均变动率

　　可比实例在估价时点的价格=可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率×期数)

　　注：价格指数或价格变动率的分类

　　全国房地产价格指数或变动率

　　某地区房地产价格指数或变动率

　　全国某类房地产价格指数或变动率

　　某地区某类房地产价格指数或变动率