2016年房地产估价师理论与方法章节讲义第六章第五节

　　2016年房地产估价师理论与方法章节讲义第六章第五节

　　第五节　交易情况修正

　　1.交易情况修正的含义(熟悉)

　　将非正常的成交可比实例价格，修正为正常价格

　　2.成交价格偏离正常市场价格的原因(熟悉)

　　①强迫出售或强迫购买的交易

　　②利害关系人之间的交易

　　③交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易

　　④急于出售或急于购买的交易

　　⑤交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易

　　⑥相邻房地产的合并交易

　　⑦特殊交易方式的交易

　　⑧交易税费非正常负担的交易

　　⑨受迷信影响的交易

　　2.交易情况修正的方法(掌握)

　　一般的修正方法(两种)

　　百分率法，可比实例的成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格

　　差额法，可比实例的成交价格±交易情况修正额=可比实例正常市场价格

　　可比实例成交价格比其正常市场价格高A%，与可比实例正常市场价格比其成交价格低A%是不等同的

　　在交易情况修正中应统一采用：可比实例成交价格比其正常市场价格高还是低的说法

　　交易情况修正系数——以正常市场价格为基准来确定

　　3.交易税费的非正常负担

　　解此类题的关键除了记住公式外，就是确定价格是由哪一方实际得到的

　　正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格

　　正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格

　　买方实际付出的价格-卖方实际得到的价格=应由买卖双方缴纳的税费

　　应由卖方缴纳的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率

　　应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率

　　站在税费被转嫁的一方视角,看他的正常成交价格.

　　转嫁给了卖方,那么就用卖方实际得到的价格-应由买方承担的税费=正常成交价格

　　转嫁给了买方,就用买方实际付出的价格+应由卖方承担的税费=正常成交价格

　　某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为(　)元/m2。【2006年真题】

　　A.2139

　　B.2146

　　C.2651

　　D.2659

　　『正确答案』D

　　第一步，计算出正常的成交价格，买方付给卖方2385，税费由买方负担，因此2385是卖方实得：

　　第二步，重新约定后，税费由卖方负担，要求买方实付金额：

　　买方实际付出的价格=正常成交价格×(1+应由买方缴纳的税费比率)=2559×(1+3.9%)=2659