2016房地产估价师理论与方法第一章第1节知识点（2）

　　知识点二、房地产估价的特点(历年考试重点、常考点)[了解]:(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

　　价格和价值的关系如下图所示：

　　还需要说明的是，虽然估价是评估价值，而且理论上是价值决定价格，但在实际中一般是通过外表的价格来推测内在的价值。另外，价值和价格的内涵虽然在理论上有上述严格区分，但由于习惯等原因，实际中一般并不对它们作严格区分，通常可以交换使用。(易考判断题)

　　(二)房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价

　　(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

　　(四)房地产估价有误差但误差应在合理的范围内(常考点)

　　对估价准确性问题的认识，主要包括下列几点：

　　(1)即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。因为估价总是在信息不完全和存在一些不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。

　　(2)所有的评估价值都有一定程度的误差。

　　(3)不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度。

　　(4)判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较

　　(5)即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或准确性，但在实际估价鉴定中一般不轻易直接评判一个评估价值的对与错及其误差大小，而是通过检查估价师和估价机构在履行估价程序方面是否有疏漏，以及估价依据是否正确、估价方法是否适用、估价参数是否合理等，间接地对其估价结果予以肯定或否定。

　　(五)房地产估价既是科学也是艺术

　　房地产价值不是简单地套用某些数学公式或数学模型就能够计算出的。数学公式或数学模型中的一些参数、系数等，往往也需要估价师根据经验作出判断。