2016年房地产估价师理论与方法章节讲义第三章第一节

　　2016年房地产估价师理论与方法章节讲义第三章第一节

　　房地产价格的含义和形成条件

　　1.房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价--货币或实物、无形资产和其他经济利益。房地产价格通常用货币来表示，但可以用实物等非货币形式来偿付

　　2.房地产价格的形成条件(三条件)有用性，稀缺性，有效需求(意愿+购买能力)

　　房地产价格的特征(5个)

　　⑴受区位影响很大

　　⑵实质上是房地产权益的价格

　　⑶形成的时间较长

　　⑷容易受交易者的个别情况的影响

　　⑸有交换代价的价格(买卖价格，也称源泉价格)和使用代价的租金(租赁价格，狭义价格)

　　房地产供求与价格

　　1.房地产需求

　　房地产需求，是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。

　　需求的条件：购买愿意+购买支付能力

　　房地产市场需求：在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有消费者需求的总和。

　　【典型例题】

　　形成房地产有效需求必须具备的条件有(　)。

　　A.消费者有购买房地产的意愿

　　B.消费者能够承受并支付得起房地产价格

　　C.城市经济高速发展

　　D.人口急剧增长

　　E.房地产供给大于房地产需求

　　提示：参见教材P80

　　『正确答案』AB

　　决定房地产需求的因素(5因素)

　　⑴该房地产的价格(一般是负相关，但是有例外--炫耀物品和吉芬物品)

　　⑵消费者的收入(正常商品正相关，低档商品负相关)

　　⑶消费者的偏好(正相关)

　　⑷相关物品的价格水平

　　替代品-一某商品价格上升，导致另一种商品需求增加(经济适用房与商品房)

　　互补品-一某商品价格上升，导致另一种商品需求减少(住宅与其配套商业)

　　⑸消费者预期：对未来收入的预期(正相关)，对房地产价格走势的预期(正相关，如买涨不买跌)

　　房地产需求曲线，表示房地产需求量与价格之间的关系的曲线。

　　【难点】需求量的变动(点在需求曲线上移动)和需求的变动(整条需求曲线的位移)

　　需求量的变动，仅只价格变动，其他因素不变，需求量沿需求曲线移动，价格提高，点向左移，价格降低，点向右移

　　需求的变动，指价格以外的其他因素变动，导致整条需求曲线向左或向右平移(引起需求增加，线向右移，引起需求减少，线向左移)

　　2.房地产供给(熟悉)

　　房地产供给是指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。

　　两个条件：供给愿意+供给能力

　　房地产市场供给是指在一定时间内、一定价格水平和一定市场上所有房地产开发商和拥有者供给的总和

　　潜在供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量

　　决定房地产供给量的因素

　　该房地产价格(正相关)。

　　该房地产的成本(负相关)。

　　该房地产的开发技术水平(正相关)。

　　房地产开发商对未来的预期

　　■预期价格上升，则会增加供给量

　　■预期价格下降，则会减少供给。

　　房地产供给曲线是表示房地产供给量与价格之间的关系的曲线。

　　【难点】供给量的变化(点在供给曲线上移动)与供给的变化(整条供给曲线的位移)

　　与需求量的变化和需求的变化类同。

　　3.房地产均衡价格(熟悉)

　　是房地产市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产市场需求量与市场供给量相等时的价格。

　　均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格偏离了均衡价格，必须会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升，最终再次趋向于均衡价格。

　　4.房地产供求状况的四种类型

　　全国房地产总的供求状况

　　本地区房地产总的供求状况

　　全国同类房地产的供求状况

　　本地区同类房地产的供求状况

　　房地产的不可移动性和变更用途的困难，使得决定房地产价格的，主要是本地区同类房地产的供求状况。也印证了前面说过的房地产市场是区域性市场。