2020房地产估价师《制度与政策》章节专项题：建设用地制度与政策

第二章　建设用地制度与政策

　　单项选择题(单项选择题每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)

　　1.不属于国家无偿收回划拨土地使用权的原因的是(　)。

　　A.使用者自动放弃土地使用权

　　B.矿场、机场等核准报废土地

　　C.非法转让土地

　　D.不按批准用途使用土地

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。国家无偿收回划拨土地使用权有多种原因，主要有以下七种：(1)土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的;(2)国家为了公共利益需要和城市规划的要求收回土地使用权;(3)各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权;(4)土地使用者自动放弃土地使用权;(5)未经原批准机关同意，连续2年未使用;(6)不按批准用途使用土地;(7)铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，应当依法给予补偿。参见教材P40。

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　　2.按照国家法律规定，集体土地未经依法(　)不得出让。

　　A.划拨

　　B.征收

　　C.征用

　　D.备案

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。征收是土地由集体所有权转变为国有所有权。参见教材P43。

　　3.房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是(　)。

　　A.发现地下文物

　　B.银行贷款未按期到账

　　C.相关建材供应缺货

　　D.更改建筑设计

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是闲置土地的处置方式。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。《城市房地产开发经营管理条例》还规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费。(1)因不可抗拒力造成开工延期。(2)因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。(3)因动工开发必需的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物不是开发商努力能解决的问题等。参见教材P36、108。

　　4.甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为旅游用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为(　)年。

　　A.50

　　B.40

　　C.68

　　D.70

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让年限。商业、旅游、娱乐用地40年使用权。参见教材P33。

　　5.依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，(　)。

　　A.由国家无偿收回

　　B.自动续期

　　C.应于届满前6个月申请续期

　　D.应于届满前1年申请续期

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权的收回和终止。依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。参见教材P34。

　　6.下列关于征收土地的表述中，正确的是(　)。

　　A.土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6～10倍

　　B.安置补助费只能发放给安置单位

　　C.并非所有的征地都要支付青苗补偿费

　　D.只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。选项A错误，征收耕地的补偿费，为该耕地被征地前三年平均年产值的6～10倍;选项B错误，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。选项D错误，征收城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设资金。城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。参见教材P45。

　　7.房地产开发项目自(　)之日起满1年未动工开发的，可以征收土地闲置费。

　　A.土地使用权出让合同签订

　　B.土地使用权出让合同约定的动工开发

　　C.土地使用权出让金缴纳

　　D.土地使用权证书取得

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是闲置土地的认定。闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。参见教材P49。

　　8.《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行(　)并给予补偿。

　　A.征收

　　B.征用

　　C.征收或者征用

　　D.征购

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是征收集体土地的特点。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。参见教材P41。

　　9.某民办大学土地使用权出让的法定最高年限(　)。

　　A.40年

　　B.50年

　　C.60年

　　D.70年

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让年限。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：(1)居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育、科技、文化卫生、体育用地50年;(4)商业、旅游、娱乐用地40年;(5)综合或其他用地50年。参见教材P33。

　　10.某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积100公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是(　)。

　　A.不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人

　　B.该耕地的土地补偿费最少为每公顷6万元

　　C.每公顷耕地需要安置的农业人口为5人

　　D.由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。国家建设征地，除支付土地补偿费外，还应支付安置补助费。耕地的补偿费标准为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算，即=100公顷/0.2=500人，每公顷耕地需要安置的农业人口=500人/100公顷=5人。参见教材P45。

　　11.下列用地中，不宜划拨供给的是(　)。

　　A.部队用房建设用地

　　B.工商管理所办公楼建设用地

　　C.上市公司保卫科值班室建设用地

　　D.科技博物馆扩建项目建设用地

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：(1)机关和军事用地;(2)基础设施用地和公益事业用地;(3)重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;(4)法律规定的其他用地。参见教材P38。

　　12.工业用地不应以(　)方式出让。

　　A.招标

　　B.拍卖

　　C.挂牌

　　D.协议

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取招拍挂方式出让。参见教材P30。

　　13.土地使用权出让合同由(　)与土地使用者签订。

　　A.市人民政府

　　B.县人民政府

　　C.省人民政府土地管理部门

　　D.市、县人民政府土地管理部门

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。参见教材P35。

　　14.下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地的表述中正确的是(　)。

　　A.由全民所有制企业向有关部门提出用地申请

　　B.经批准使用的土地，必须按国家建设用地的规定征地

　　C.不计算土地补偿和各种补助费

　　D.农村集体经济组织可按协议将土地使用权作为联营条件

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。全民所有制企业、城镇集体所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地，经批准，可以实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件，由联营企业向县级以上人民政府土地管理部门提出用地申请。参见教材P44。

　　15.征收集体土地，土地补偿费应当归(　)所有。

　　A.县级以上人民政府土地管理部门

　　B.乡(镇)人民政府

　　C.农村集体经济组织

　　D.土地使用者

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。土地补偿费归农村集体组织所有;地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。参见教材P46。

　　16.按照法律规定，(　)可以出让国有土地使用权。

　　A.国家

　　B.拥有国有土地使用权的事业单位

　　C.拥有国有土地使用权的开发企业

　　D.拥有国有土地使用权的个人

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让的概念。建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。参见教材P28。

　　17.征收基本农田须经(　)批准。

　　A.国务院

　　B.省级人民政府

　　C.市级人民政府

　　D.县级人民政府

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。基本农田即使是一亩也必须由国务院审批。参见教材P43。

　　18.征收与征用不同，征收集体土地是国家依法强制取得集体土地(　)的行为。

　　A.所有权

　　B.使用权

　　C.承包经营权

　　D.地役权

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是征收集体土地的特点。征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移。参见教材P41。

　　19.下列项目用地必须办理建设用地使用权出让手续的是(　)。

　　A.华为公司销售基地建设用地

　　B.大学城建设用地

　　C.公益组织办公用地

　　D.国家大剧院建设用地

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：(1)机关和军事用地;(2)基础设施用地和公益事业用地;(3)重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;(4)法律规定的其他用地。参见教材P267。

　　20.下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，正确的是(　)。

　　A.私立学校用地40年

　　B.厂房用地70年

　　C.大型超市用地50年

　　D.别墅用地70年

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让年限。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：(1)居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育、科技、文化卫生、体育用地50年;(4)商业、旅游、娱乐用地40年;(5)综合或其他用地50年。参见教材P33。

　　21.某住宅用地出让年限为60年，建设期为2年。建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有20年后转让给王某。王某取得的该住宅用地使用权年限为(　)年。

　　A.38

　　B.40

　　C.58

　　D.60

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让年限。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。60-2-20=38年。参见教材P33。

　　22.《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金的(　)以下的土地闲置费。

　　A.10%

　　B.15%

　　C.20%

　　D.25%

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是闲置土地的处置方式。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。参见教材P36。

　　23.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得(　)同意，并依法办理相关手续。

　　A.原出让方

　　B.转让人

　　C.规划行政主管部门

　　D.原出让方和市、县规划行政主管部门

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照建设用地使用权出让合同约定的动工开发期限、土地用途、固定资产投资规模和强度开发土地。用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。参见教材P36。