2017年房地产估价师《理论与方法》复习提纲（43）

　　第二节　假设开发法的基本公式

　　一、假设开发法最基本的公式：

　　待开发房地产的价值

　　如果是已经完成工作及相应的支出和利润，则它们已被包含在估价对象的价值内，不应作为扣除项目。

　　运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况，二是要把握开发完成后的房地产的经营方式。有出售、出租和营业。

　　开发方式有7种：生地开发为熟地，生地开发为房地产，毛地开发为熟地，毛地开发为房地产，熟地开发为房地产，在建工程续建成房屋，将旧的房地产装饰装修成新的房地产。

　　二、按估价对象和开发完成后的房地产细化的公式

　　1、求生地价值的公式

　　(1)在生地上进行房屋建设的公式：生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得生地的税费

　　(2)适用于将生地开发成熟地的公式：生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-取得生地的税费

　　2、求毛地价值、熟地价值、在建工程价值、旧的房地产价值的公式，与上述公式类似。

　　三、按开发完成后的房地产的经营方式细化的公式

　　1、适用于开发完成启出售的公式： V=Vp-C

　　式中 V——待开发房地产的价值;Vp——用市场法测算的开发完成后的房地产价值;

　　C——后续开发建设的必要支出和应得利润。

　　2、适用于开发完成后出租、营业的公式 V=VR-C

　　式中 VR ——用收益法测算的开发完成后的房地产价值。