2017年房地产估价师第一阶段测试题

　　一、单项选择题：(本题共10小题，每题2分，共20分)

　　1、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为(　)。

　　A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

　　B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

　　C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

　　D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过

　　2、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为120万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为(　)万元。

　　A.40

　　B.48

　　C.50

　　D.60

　　3、某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺，成交总价为120万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%)，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为(　)元人民币/㎡。(1平方英尺=0.0929 ㎡)

　　A.17484

　　B.18020

　　C.19754

　　D.20539

　　4、下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事(　)。

　　A.估价对性

　　B.估价目的

　　C.估价时点

　　D.价值类型

　　5、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、(　　)等设施或条件以及场地平整。

　　A.给水、排水、电力、通信

　　B.给水、排水、燃气、热力

　　C.排水、电力、通信、燃气

　　D.排水、电力、通信、热力

　　6、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为(　　)万元。

　　A.27.6

　　B.28.2

　　C.29.0

　　D.29.9

　　7、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是(　　)，

　　A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

　　B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

　　C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

　　D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

　　8、评估某宗房地产2011年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为2000 元/㎡，成交日期为2011年5月末，该类房地产自2011年5月末～2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为-2.5%，-1.O%，l.5%，-1.5%，0%。则该可比实例在2011年9月末的价格为(　　)元/㎡。

　　A.1980

　　B.2982

　　C.2329

　　D.2379

　　9、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为40年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为0%，用直线法计算该建筑物的成新率为(　　)。

　　A.80%

　　B.82%

　　C.83%

　　D.92%

　　10、与折现率性质不同的名词有(　　)。

　　A.利息率

　　B.报酬率

　　C.内部收益率

　　D.资本化率

　　二、多项选择题：(本题共10小题，每题2分，共20分)

　　1、在房地产估价中，不受估价目的不同影响的是(　　)。

　　A.估价的依据有可能不同

　　B.估价的方法有可能不同

　　C.估价对象的范围有可能不同

　　D.不影响估价结果的公正性

　　E.不影响估价报告的用途

　　2、下列(　)是对于房地产估价准确性的正确认识。

　　A.即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值

　　B.所有的评估价值都会有误差

　　C.不能用物理量测量的误差来要求估价的误差

　　D.判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较

　　E.由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小

　　3、楼面地价=( 　)

　　A. 土地总价/建筑总面积

　　B.建筑履盖率

　　C.绿地率

　　D.土地单价/建筑容积率

　　4、不属于估价中的最高最佳使用的是(　　)等。

　　A.最佳用途

　　B.最佳位置

　　C.最佳规模

　　D.最佳环境

　　E.最佳集约度

　　5、下列情形中不会导致房地产当前需求增加的有(　　)。

　　A.消费者的收入增加

　　B.作为替代品的房地产的价格上升

　　C.作为互补品的房地产的价格上升

　　D.消费者预期其未来的收入增加

　　E.消费者预期未来的房地产价格上升

　　6、下列引起房地产价格上涨的因素中，不属于房地产自然增值的因素有(　　)。

　　A.对房地产本身进行投资改良

　　B.需求增加导致稀缺性增加

　　C.通货膨胀

　　D.外部经济

　　E.提高建造成本

　　7、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括(　　)。

　　A.拖欠建设工程价款

　　B.已抵押担保的债权数额

　　C.房地产变卖处置费用

　　D.诉讼费用

　　E.其他法定优先受偿款

　　8、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有(　　)。

　　A.建筑平面布置

　　B.朝向、楼层

　　C.环境景观

　　D.土地开发程度

　　E.房屋完损等级

　　9、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有(　　)。

　　A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升

　　B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大

　　C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升

　　D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

　　E.居民收入水平的变化对房地产价格影响不大

　　10、在房地产买卖中对估价有多种需要，不包括评估(　　)。

　　A.拟买卖的房地产市场价值

　　B.买方愿意支付的最低价

　　C.买方可承受的最高价

　　D.卖方可接受的最低价

　　E.卖方愿意接受的最高价

　　三、名词解释：(本题共4小题，每题3分，共12分)

　　1、楼面地价：

　　2、房地产价格：

　　3、估价程序：

　　4、四至：

　　四、填空题(本题共10空，每空1分，共10分)

　　1、房地产估价的特性有 、 、预测性 公正性 咨询性。

　　2、房地产估价的主体就是 ，国家规定估价主体必须具有一定的 。

　　3、按计算单位的不同，土地价格可以划分为总地价、 和 。

　　4、房地产估价是指对房地产的 、 和最可能实现的合理价格作出真实、客观、合理的推测与判断的过程。

　　5、一般因素是指影响房地产价格的 、 共同的因素，

　　五、简答题：(本题共4小题，每题6分，共24分)

　　1、房地产价格有哪些基本特点?其来源于房地产的哪些方面?

　　2、房地产价格的主要构成因素包括哪些?

　　3、房地产价格的主要类型有哪些?

　　4、估价目的具体包括哪些?确定估价目的的意义?

　　六、论述题：(本题共1小题，共14分)

　　论述房地产价格影响因素