2020年房地产估价师考试《制度与政策》第十章考点：房产税

　　第二节　房产税

　　一、纳税人

　　凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。

　　产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人;

　　产权出典的，以承典人为纳税人;

　　产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。

　　外商投资企业、外国企业和组织及外籍个人，依照《房产税暂行条例》缴纳房产税。

　　二、课税对象

　　房产税的课税对象是房产。《房产税暂行条例》规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

　　三、计税依据

　　对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%～30%后的余值为计税依据。

　　对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。

　　租金收入是房屋所有权人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。

　　对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地房产的租金水平，确定一个标准租金额按租计征。

　　具备房屋功能的地下建筑的房产税政策：

　　1.与地上建筑相连的地下建筑

　　地上地下视为一个整体，按照前述规定计算征收房产税。

　　2.完全建在地面以下的建筑、人防设施等

　　按照下述规定计算征收房产税：

　　(1)自用的地下建筑，按以下方式计税：

　　1)工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。

　　应税房地产原值=房屋原价×(50%～60%)

　　计税依据(余值)

　　=应税房地产原值×[1-(10%～30%)]

　　=房屋原价×(50%～60%)×[1-(10%～30%)]

　　2)商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。

　　应税房地产原值=房屋原价×(70%～80%)

　　计税依据(余值)

　　=应税房地产原值×[1-(10%～30%)]

　　=房屋原价×(70%～80%)×[1-(10%～30%)]

　　(2)出租的地下建筑

　　按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

　　四、税率

　　房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%;按房产租金收入计征的，税率为12%。

　　五、纳税地点和纳税期限

　　房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应分别向房产所在地的税务机关纳税。

　　房产税按年计征，分期缴纳。具体纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　六、减税、免税

　　下述房产免征房产税：

　　(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产;

　　(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;

　　【例题】对个人按照市场价格出租的居民住房，其应缴纳的房产税减半征收。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是住房租赁税收优惠政策。对个人出租住房取得的收入，不区分用途，按4%的税率征收房产税。参见教材P261。

　　【例题】对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价向个人出租用于居住的住房，按4%的税率征收房产税。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是住房租赁税收优惠政策。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房取得收入，减按4%的税率征收房产税。参见教材P261。

　　(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;

　　(上述单位的自用房产，在免征范畴;但凡用于经营的房产，一律不在免征范畴)

　　(4)个人所有非营业用的房产

　　①别墅、高档住宅、普通住宅等，无论居住还是闲置;

　　②对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　(5)经财政部批准免税的其他房产。包括：

　　1)损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定后，可免征房产税。

　　2)房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。

　　3)在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税。

　　(房屋物质状态不正常或不常规，不具备经营性)

　　4)企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可免征房产税。

　　5)老年服务机构自用的房产免税。

　　(有一定公益性成分的，对社会、公众起到稳定、保障作用的)

　　6)对向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房免征房产税;对高校学生公寓免征房产税;对商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业务自用的房产免征房产税。

　　自2016年1月1日至2018年12月31日有效。

　　7)对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产，暂免征收房产税。

　　自2016年1月1日至2018年12月31日有效。

　　8)国家机关、军队、人民团体、财政补贴事业单位、居委会、村委会拥有的体育场馆，用于体育活动的房产、土地，免征房产税。

　　经费自理事业单位、体育社会团体、体育基金会、体育类民办非企业单位拥有并运营的体育场馆。

　　①向社会开放、举办体育活动;

　　②收入取得主要用于场馆维护、管理和事业发展。

　　自2016年1月1日起有效。

　　(6)关于房产税的优惠政策

　　1)减半

　　企业拥有并运营管理的大型体育场馆，用于体育活动的房产、土地，减半征收房产税。

　　2)减按4%

　　①对个人出租住房取得的收入，不区分用途，按4%的税率征收房产税;

　　②对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房取得收入，减按4%的税率征收房产税。

　　(7)享受优惠政策的普通住房标准

　　①住宅小区建筑容积率在1.0以上;

　　②单套建筑面积在120m2以下;

　　③实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

　　各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。

　　允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不超过上述标准的20%。

　　以教材大纲知识点为指导，精作试题，让你备考复习做题一步到位，提高复习效率

　　【焚题库】2020年房地产估价师考试题库【历年真题+章节题库+模拟考生+考前密训试题】