2020年房地产估价师考试《制度与政策》第二章考点：房屋征收概述

第一节　房屋征收概述

　　一、房屋征收的概念

　　房屋征收指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得国有土地上单位、个人的房屋及其他不动产的行为。

　　实践中，国有土地上房屋被依法征收的，同时回收国有土地使用权。

　　二、房屋征收的限制条件

　　房屋征收作为一种以取得国有土地上单位、个人的房屋为目的的强制性行为，有严格法定的限制条件：

　　1.房屋征收只能是为了公共利益的需要;

　　2.房屋征收必须严格依照法律规定的权限和程序;

　　3.以房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格对被征收人的损失予以公平补偿。

　　总结：

　　■征收的强制性有理有据，而强制执行也意味着公平补偿

　　■征收依照法律执行，故征收评估业务，也是法定业务

　　■征收补偿评估的价值时点为征收决定公告之日

　　三、房屋征收的前提条件

　　(一)公共利益的界定

　　房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权，“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件。

　　例如：国防外交的需要;能源、交通、水利等基础设施建设的需要;科教文卫体、环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等事业需要;保障性安居建设的需要;旧城区改造的需要;法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　(二)公共利益的特点

　　1.公共利益是客观的。它客观地影响着社会公众整体的生存与发展，不因各个利益主体主观认识上的不同有所改变。

　　2.公共利益是共享的。公共利益具有整体性、相对普遍性和共有性。

　　3.公共利益是不确定的。包括“利益内容的不确定性”和“受益对象的不确定性”。

　　四、征收与征用的异同

　　征收是国家强制取得集体和单位、个人的财产;征用是国家强制使用集体和单位、个人的财产。

　　征收与征用的主要区别如下：

　　(1)适用对象不同。征收的财产主要是不动产，征用的财产既包括不动产也包括动产。

　　(2)前提条件不同。征收是为了国防和外交以及由政府组织实施的基础设施建设、公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改建等公共利益的需要，征用是因抢险、救灾等紧急需要。

　　(3)所有权转移不同。征收主要是所有权的改变，即“强买”;征用只是使用权的改变，即“强租”。

　　(4)补偿内容不同。《物权法》对征收规定了具体的补偿办法;对征用只是规定应当给予补偿，补偿办法可以由双方依据法律规定协商确定。