2020年房地产估价师考试《相关知识》章节考点：城市总体规划

　　第三节　城市总体规划

　　一、城市总体规划的主要任务和内容

　　(一)城市总体规划的主要任务

　　综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展的战略部署和纲领性文件。

　　(二)城市总体规划的主要内容

　　城市发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划。

　　城市总体规划的期限一般是20年，近期建设规划的期限是5年。

　　近期建设规划的主要内容：重要基础设施，公共服务设施和中低收入居民住房建设，生态环境保护等。

　　二、城市发展战略

　　(一)城市发展战略的含义

　　在较长时期内，从城市的各种因素、条件和可能变化的趋势预测出发，作出关系到城市经济、社会、环境发展全局的根本谋划和对策。(目标和策略)

　　(二)城市发展战略的主要内容

　　(1)经济发展目标(GDP、人均国民收入、产业结构比例等)

　　(2)社会发展目标(人口总量，人口构成，居民生活水平和人口素质指标等)

　　(3)建设水平目标(建设规模，土地利用结构、人际环境质量和基础设施水平等)

　　三、城市性质与城市规模

　　(一)城市性质

　　城市性质是指城市在一定地区、国家以至更大范围内的政治、经济、与社会发展中所处的地位和所担负的主要职能。

　　1.确定城市性质的意义

　　城市性质决定城市规划的特征，对城市规模的大小，城市用地组织的特点以及市政公用设施的水平起重要的作用。城市性质是城市建设的总纲，体现城市最基本的特征，和城市总发展方向，科学确定城市性质，是充分发挥城市作用的重要前提。

　　2.确定城市性质的依据

　　(1)国家方针、政策及国家经济发展规划对该城市建设的要求;

　　(2)该城市所处区域的地位与所担负的任务;

　　(3)该城市自身所具备的条件。

　　3.确定城市性质的方法(略)

　　4.按城市性质划分城市类

　　1)工业城市

　　2)交通港口城市

　　3)中心城市

　　4)县城

　　5)特殊职能城市

　　(二)城市规模

　　城市规模包括人口，用地，生产力规模等，狭义的城市规模仅指城市人口规模，通常以市区常住非农业人口作为衡量城市人口规模的依据。(注意：不是户籍概念)

　　1.确定城市规模的意义，与用地，基础设施和公用设施投资相关。

　　2.确定城市规模的常用方法

　　(1)综合平衡法

　　(2)区域分配法

　　(3)环境容量法

　　(4)线性回归分析法

　　3.按城市人口划分城市类型

　　国发【2014】51号文《国务院关于调整城市规模划分标准的通知》五类七档：

　　城区常住人口50万以下为小城市(20～50万为I型小城市，20万以下为II型小城市);

　　城区常住人口50万～100万，为中等城市;

　　城区常住人口100～500万，为大城市(300～500万为I型大城市，100～300万为II型大城市);

　　500～1000万，为特大城市;

　　1000万以上，为超大城市。

　　四、城市分区规划

　　大城市、中等城市为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设，在城市总体规划的基础上，可以编制城市分区规划。(任务、内容)

　　任务：在城市总体规划基础上，对城市土地利用，人口分布和公共设施，基础设施的配置进一步安排，与详细规划衔接。

　　内容：分区内土地使用性质、居住人口分布，建筑及用地的容量控制指标;确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地范围;确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围;确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施、风景名胜的用地界限和文物古迹、传统街区的保护范围，提出空间形态的保护要求;确定工程干管的位置，走向，管径、服务范围

　　以及主要工程设施的位置和用地范围，分区规划的规划期限一般与城市总体规划一致。

　　五、城市用地

　　(一)城市用地分类与规划建设用地标准

　　《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)替代了(GBJ137-90)。

　　目标：(四个适应)

　　适应城市总体规划和土地利用规划之间的协调;

　　适应城乡统筹发展的时代要求;

　　适应规划作为公共政策的属性要求;

　　适应国家节约集约用地的严控要求。

　　覆盖城乡全域的“分层次控制的综合用地分类体系”。

　　特点：

　　(1)人地对应，区分了区域范围与城市范围的设施用地，使城市用地指标更具可比性。

　　(2)区分了公益性设施与营利性设施，强调了对基础民生需求服务的保障。如：公共管理和公共服务用地占城市建设用地比例5～8%。

　　规划建设用地标准：

　　规划人均城市建设用地标准(新建城市85.1～105.0m2/人，首都105.1～115.0m2/人);规划人均单项城市建设用地标准(如人均居住用地面积、人均公共管理和公共服务用地面积、人均交通设施用地面积等);规划城市建设用地结构。

　　包括：城乡用地分类和城市建设用地分类。

　　市域内城乡用地分为2大类(建设用地和非建设用地)、8中类(城乡居民点建设用地、区域交通设施用地、区域公用设施用地、特殊用地、采矿用地、水域、农林用地、其他建设非建设用地)和17小类。

　　城市建设用地分为8大类、35中类和44小类。

　　居住用地。

　　注意：居住用地中的商业服务设施用地，和商业服务业设施用地是有区别的

　　工业用地

　　(二)城市用地评价

　　1.城市用地的自然条件评价

　　(工程地质、水文、气候、地形和用地适用性)

　　(1)工程地质条件——了解称谓即可

　　1)建筑土质与地基承载力

　　地基承载力对于建设用地的选择和各类工程建设项目的合理布局，以及工程建设的经济性，影响很大。

　　2)地形条件

　　结合地形条件，合理规划城市各类用地和布局各项建设工程，对于节约土地和减少平整土石方工程投资，城市管理，意义重大。

　　3)冲沟

　　(由间断流水在地层表面冲刷形成的沟槽，冲沟的发育地区，水土流失严重。地表水导流或通过绿化工程防止水土流失)

　　4)滑坡与崩塌

　　一种物理工程地质现象。滑坡体在风化、地下水以及重力作用下，滑动。山区或丘陵地区。

　　5)岩溶

　　地下可溶性岩石在含有二氧化碳、硫酸盐、氯等化学成分地下水的溶解与侵蚀下，岩石内部形成空洞。

　　6)地震

　　(2)水文及水文地质条件

　　1)水文条件

　　江河湖泊等地面水体，城市水源，水路运输，改善气候，稀释污水，美化环境，洪水。

　　2)水文地质条件

　　一般指地下水的存在形式，含水层的厚度、矿化度、硬度、水温及水的流动状态等条件。

　　(3)气候条件

　　1)太阳辐射

　　2)风象

　　风向频率图和平均风速图，风玫瑰图。

　　3)气温(日温差，降温或采暖)

　　4)降水与湿度(排水、防洪、湿度)

　　(4)地形条件

　　(5)城市用地适用性评价(重点掌握)

　　指以城市建设用地为基础，综合各项用地的自然条件以及整个用地的工程措施的可能性与经济性，对用地质量进行的评价。

　　一类用地：适于修建：地形坡度10度以下;土质能满足建筑物地基承载力的要求;地下水位低于建筑物的基础埋置深度;没有被百年一遇洪水淹没的危险;没有沼泽现象或采用简单工程措施即可排除地面积水的地段;没有冲沟、滑坡、崩塌、岩溶等不良的地质现象的地段。

　　二类用地：基本可修建：土质较差;地下水位距地表面的深度较浅;洪水轻度淹没区，淹没深度不超过1～1.5m，需采用防洪措施;地形坡度较大;地表面有较严重的积水现象;有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象。

　　三类用地：不适于修建：地基承载力小于60kPa和厚度在2m以上的泥炭层或流砂层的土壤，需要采取很复杂的人工地基和加固措施才能修建;地形坡度超过20度以上，布置建筑物很困难;经常被洪水淹没，淹没深度超过1.5m;有严重的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，若采取防治措施需花费很大工程量和工程费用。

　　其他不适于修建的(政策制度原因造成的)：农业丰产农田，具有开采价值的矿藏埋藏，给水水源卫生防护地段，其他永久性设施和军事设施等。

　　城市用地适用性评价表

　　2.城市用地的建设条件评价

　　组成城市各项物质要素的现有状况与它们在近期内建设或改进的可能以及它们的服务水平与质量。(人为因素)

　　(1)城市用地布局结构评价

　　1)城市用地布局结构是否合理(城市各功能部分的组合与构成的关系，以及所反映的城市总体运营的效率与和谐性);

　　2)城市用地布局结构能否适应发展;

　　3)城市用地分布对生态环境的影响;

　　4)城市内外交通系统结构的协调性、矛盾与潜力;

　　5)城市用地结构是否体现出城市性质的要求，或是反映出城市特定自然地理环境和历史文化积淀的特色。

　　(2)城市市政设施和公共服务设施评价(公共服务设施、市政设施)

　　(3)社会、经济构成评价

　　1)工程准备条件

　　地形改造、防洪、改良土壤、降低地下水位、制止侵蚀和冲沟的形成、防止滑坡。

　　2)外部环境条件

　　经济地理条件、交通运输条件、供电条件、供水条件。

　　3.城市用地经济评价

　　根据城市土地的经济和自然属性及其在城市社会经济活动中所产生的作用，综合评定土地质量优劣差异，为土地使用与安排提供依据。

　　(1)城市土地的基本特征

　　1)土地承载力

　　2)区位

　　宏观区位

　　中观区位(城市内部不同地段土地的相对位置及相互关系)

　　微观区位(具体使用的土地在城市中的具体位置及周边的条件)

　　(2)区位评价

　　1)根据区位条件对土地的作用方式，建立城市土地评价的基本思路。

　　2)从分析区位条件入手，取得土地评价的因素/因子体系。(土地区位、城市设施、环境优劣度)

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