2019年房地产估价师考试《相关知识》章节讲义：第一章第一节

第一节　规划概述

　　规划是描绘未来，根据现在的认识对未来目标和发展状态提出构想;是行为决策，为实现未来目标或达到未来发展状态作出行动步骤的决策。

　　1.各种规划的基本概念

　　(1)国民经济与社会发展规划：有全国性、省级和城市级，确定各地发展战略目标。

　　内容：战略目标;国民经济发展重大方针政策;区域间和城市重大的空间部署;规划指标分解：经济发展指标——人均GDP、每万元GDP综合能耗、国民收入等;社会发展指标(教育经费、研发经费占GDP的比例、中小学普及率)，城市基础设施和环境指标。

　　(2)国土规划：对国土资源的开发、利用、治理和保护的全面规划。内容：自然资源的开发利用、产业布局和地区组合和发展。比土地利用总体规划级别更高。

　　(3)土地利用总体规划：各级人民政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上做的综合部署和统筹安排。

　　各级地方人民政府编制的土地利用总体规划，建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标、耕地保有量不低于上一级土地利用总体规划的控制指标。省、自治区、直辖市人民政府应该确保行政区内耕地总量不减少。

　　编制原则：严格保护基本农田，控制非农建设占用农用地;提高土地利用率;统筹安排各类各区域用地;保护改善生态环境，保障土地可持续利用;占用耕地和开发复垦耕地相平衡。

　　(4)区域规划：实现一定区域范围的开发和建设目标进行的总体部署。区际规划解决区域之间的发展不平衡和区际分工协作问题;区内规划对一定区域内的社会经济发展和建设布局进行全面规划。

　　区域规划的任务：因地制宜发展区域经济，有效利用资源，合理配置生产力和城镇居民点，使各项建设在地域分布上综合协调，提高社会经济效益，保持良好生态环境，顺利进行区域开发和建设。

　　区域规划是以跨行政区的经济区为编制对象，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实。作用是划定主要功能区的“红线”，把经济中心、城镇体系、产业聚集区、基础设施以及限制开发地区落实到具体地域空间。

　　(5)城乡规划：城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。

　　(6)城市环境保护规划和城市生态规划，是专项规划。

　　2.各种规划之间的关系

　　(1)城市总体规划与国民经济和社会发展规划的关系

　　城市总体规划依据国民经济和社会发展规划来确定城市规模速度和内容，将国民经济和社会发展规划中的生产力布局和居民生活等框架安排落实在城市的土地资源配置和空间布局中，并通过城市规划的实施，使国民经济和社会发展规划最终得以贯彻和实现。

　　国民经济和社会发展规划是城市总体规划的依据，是编制和调整城市总体规划的指导性文件。国民经济和社会发展规划中，与城市总体规划密切相关的是生产力布局、人口，城乡建设以及环境保护等部分。

　　(2)城市总体规划与土地利用总体规划的关系

　　城市总体规划应该与土地利用规划相衔接，城市总体规划中的建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄集镇建设用地规模。二者要相互协调制约。

　　(3)城市总体规划和区域规划的关系

　　区域规划是城市总体规划的依据。区域规划的建设布局方案和计划时序，通过城市总体规划和专业部门规划得以贯彻落实。

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