2019房地产估价师制度与政策章节考点：第十章相关税收

相关税收

　　一、营业税改征增值税

　　2016年5月1日，建筑业、房地产业 营业税改为增值税，提供不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权，增值税率为11%。

　　年销售额超过规定标准500万的为一般纳税人 ，低于该标准的为小规模纳税人。

　　【2017年真题】营业税改征增值税后，一般情况下，年销售额超过规定标准(　)万元的为一般纳税人。

　　A.300

　　B.500

　　C.700

　　D.900

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是营业税改征增值税。一般情况下，年销售额超过规定标准500万元的为一般纳税人。参见教材P248。

　　计算方法

　　(1)一般计税方法：适用一般纳税人

　　应纳税额＝当期销项税额—当期进项税额

　　销项税额＝销售额×适用税率

　　进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产 ，支付或者负担的增值税额。

　　(2)简易计税方法：

　　不得抵扣进项税额；

　　一旦选定，36个月内不得变更;

　　应纳税额=销售额×征收率

　　税收减免处理：个人发生应税行为额销售额未达到增值税起征点的，免征增值税;达到起征点的，全额计征缴纳增值税。不适用登记为一般纳税人的个体工商户。

　　增值税的起征幅度：

　　(1)按期纳税的，为月销售额5000～20000元（含本数） ;按次纳税的，为每次（日）销售额300～500元（含本数）。

　　对增值税小规模纳税人中月销售额未达到2万元 的企业或非企业性单位，免征增值税 。

　　2017年12月31日前，对月销售额2万元（含本数）至3万元 的增值税小规模纳税人，免征增值税。

　　【2017年真题】营业税改增值税后，对小规模纳税人中月销售额未达到(　)万元的企业或非企业性单位，免征增值税。

　　A.1

　　B.2

　　C.4

　　D.5

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是营业税改征增值税。对增值税小规模纳税人中月销售额未达到2万元的企业或非企业性单位，免征增值税。参见教材P249。

　　营业税改征增值税后有关计税依据的规定

　　(1)计征契税的成交价格不含增值税。

　　(2)房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

　　(3)土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

　　(4)个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

　　个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

　　(5)免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

　　(6)在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税 。

　　以上规定自2016年5月1日起执行。

　　二、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加

　　1.城建税以缴纳增值税、消费税 的单位和个人为纳税人。对外商投资企业和外国企业，暂不征城建税。城建税在全国范围内征收，包括城市、县城、建制镇，及其以外的地 区。

　　城建税实行的是地区差别税率 ，城市市区，税率为7%;县城、建制镇，税率为5%;不在城市市区、县城、建制镇，税率为1%。

　　所有纳税人除另有规定外，一律执行纳税人所在地的税率，在同一地区，只能执行同一档次的税率，不能因企业隶属关系、企业规模和行业性质不同，而执行不同的税率。

　　对下列两种情况，可不执行纳税人所在地的税率 ，而按缴纳“两税”的所在地的适用税率缴纳城建税：

　　(1)是受托方代征、代扣增值税、消费税的纳税人;

　　(2)是流动经营无固定纳税地点的纳税人。

　　城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据 ，分别与增值税、消费税同时缴纳 。“两税”税额仅指“两税”的正税，不包括税务机关对纳税人加收滞纳金和罚款 等非税款项。

　　2.教育费附加和地方教育费附加是随增值税、消费税附征并专门用于教育的特别目的税，以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，分别与增值税、消费税同时缴纳。

　　现行教育费附加征收率为3% 。从2010起，地方教育费附加征收率统一为2% 。

　　【例题】国有土地使用权转让人应缴纳的税费有(　)。

　　A.土地增值税

　　B.教育费附加

　　C.增值税

　　D.城市维护建设税

　　E.契税

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是契税-纳税人。E是土地使用权受让人应缴纳的税费。参见教材P246。

　　【例题】依法转让商业用途房地产开发项目，应缴纳的税费有(　)。

　　A.增值税

　　B.耕地占用税

　　C.土地增值税

　　D.城市维护建设税

　　E.教育费附加

　　『正确答案』ACDE

　　『答案解析』本题考查的是耕地占用税-纳税人。耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。参见教材P239、P242。

　　【2017年真题】教育费附加是随(　)附加征收。

　　A.印花税

　　B.所得税

　　C.增值税

　　D.房产税

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。教育费附加和地方教育费附加是随增值税、消费税附征并专门用于教育的特别目的税，以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，分别与增值税、消费税同时缴纳。参见教材P252。

　　三、企业所得税

　　(一)纳税人

　　在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织(以下统称企业)为企业所得税的纳税人。

　　个人独资企业、合伙企业不适用《中华人民共和国企业所得税法》。

　　企业分为居民企业和非居民企业 。

　　居民企业是指依法在中国境内成立，或者依照外国(地区)法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。

　　居民企业应当就其来源于中国境内、境外 的所得缴纳企业所得税。

　　非居民企业是指依照外国（地区）法律成立且实际管理机构不在中国境内 ，但在中国境内设立机构、场所的，或者在中国境内未设立机构、场所，但有来源于中国境内 所得的企业。

　　非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得 ，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得 ，缴纳企业所得税。

　　非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内 的所得缴纳企业所得税。

　　(二)税率

　　企业所得税的税率为25% 。非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税的，适用税率为20% 。

　　(三)应纳税所得额

　　企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额 ，为应纳税所得额。

　　企业以货币形式和非货币形式 从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：

　　(1)销售货物收入;

　　(2)提供劳务收入;

　　(3)转让财产收入;

　　(4)股息、红利等权益性投资收益;

　　(5)利息收入;

　　(6)租金收入;

　　(7)特许权使用费收入;

　　(8)接受捐赠收入;

　　(9)其他收入。

　　企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除 。

　　(四)应纳税额

　　企业的应纳税所得额乘以适用税率，减除 依照本法关于税收优惠的规定减免和抵免的税额后的余额，为应纳税额 。

　　企业取得的下列所得已在境外缴纳的所得税税额，可以从其当期应纳税额中抵免，抵免限额为该项所得依照本法规定计算的应纳税额，超过限额的部分，可以在以后五个年度内抵免。

　　可以抵免的情况：

　　(1)居民企业来源于中国境外的 应税所得;

　　(2)非居民企业在中国境内设立机构、场所，取得发生在中国境外但与该机构、场所有实际联系 的应税所得。

　　(五)房地产开发企业所得税预缴税款的处理

　　1.企业按实际利润据实分季（或月）预缴 企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴 ，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

　　2.预计利润率暂按以下规定的标准确定：

　　(1)非经济适用房开发项目

　　1)位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20% 。

　　2)位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。

　　3)位于其他地区的，不得低于10% 。

　　(2)经济适用房开发项目，不得低于3%。

　　四、个人所得税

　　(一)纳税人：个人所得税的纳税人为在中国境内有住所或者无住所而在境内居住满一年 的，从中国境内和境外 取得的所得的个人。在中国境内无住所又不居住 或者无住所而在境内居住不满一年 的个人，从中国境内 取得的所得的，依照法律规定同样需缴纳个人所得税。

　　(二)税目

　　下列各项个人所得，应纳个人所得税：

　　(1)工资、薪金所得;

　　(2)个体工商户的生产、经营所得;

　　(3)对企事业单位的承包经营、承租经营所得;

　　(4)劳务报酬所得;

　　(5)稿酬所得;

　　(6)特许权使用费所得;

　　(7)利息、股息、红利所得;

　　(8)财产租赁所得 ;

　　(9)财产转让所得 ;

　　(10)偶然所得;

　　(11)经国务院财政部门确定征税的其他所得。

　　【2014年真题】在中国境内无住所且在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得无需缴纳个人所得税。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是个人所得税。在中国境内无住所且在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得需缴纳个人所得税。参见教材P254。

　　(三)与房地产相关的个人所得税税率

　　财产租赁所得，财产转让所得，适用比例税率，税率为20% 。

　　(四)与转让住房有关的征收个人所得税具体规定

　　个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额 为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。

　　个人转让住房所得应纳个人所得税的计算具体规定如下：

　　(1)对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格 为转让收入。

　　(2)对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票 等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除 房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

　　1)房屋原值具体为：商品房为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费 。

　　2)转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

　　3)合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

　　(3)纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的1%～3%核定应纳个人所得税额。

　　(4)对个人转让自用5年以上 ，并且是家庭唯一生活用房取得的所得 ，免征 个人所得税。

　　受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额 为应纳税所得额，按20% 的适用税率计算缴纳个人所得税，不得核定征收 。

　　【例题】王某已有一套住房，2006年又接受赠与一套价值100万元的住房，并缴纳契税、公证费、手续费等相关税费5万元。2012年7月1日，王某将该住房以125万元转让，应缴纳个人所得税(　)万元。

　　A.0　　B.4　　C.24　　D.25

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是个人所得税。受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。应缴纳个人所得税=(125-5)万元×20%=24万元。参见教材P257。

　　五、印花税 ——是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受 的应税凭证征收的一种税。

　　印花税的纳税人为在中国境内书立、领受 税法规定应税凭证的单位和个人，包括国内各类企业、事业、机关、团体、部队及中外合资企业、中外合作企业、外商独资企业、外国公司和其他经济组织及其在华机构等单位和个人。

　　(1)印花税的征收范围，主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证，具体包括以下几项：

　　1)购销、加工承揽、建设工程勘察设计、建设安装工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术等合同或者具有合同性质的凭证 ;

　　2)产权转移书据 ;

　　3)营业账簿 ;

　　4)权利、许可证照 ;

　　5)经财政部确定征税的其他凭证。

　　印花税的税率采用比例税率和定额税率 两种。

　　对一些载有金额的凭证，如各类合同、资金账簿等，采用比例税率。税率共分5档：1‰、0.5‰、0.3‰、0.1‰、0.05‰。

　　对一些无法计算金额的凭证，或者虽载有金额，但作为计税依据明显不合理的凭证，采用定额税率，每件缴纳一定数额的税款。

　　(2)印花税计税依据有以下几种：

　　1)合同或具有合同性质的凭证，以凭证所载金额作为 计税依据;

　　2)营业帐簿中记载资金的账簿，以固定资产原值和自有流动资金总额 作为计税依据;

　　3)不记载金额的营业执照、专利证、专利许可证照，以及企业的日记账簿和各种明细分类账簿等辅助性账簿，按凭证或账簿的件数纳税 。

　　(3)对下列情况免征印花税：

　　1)财产所有人将财产捐赠 给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免征印花税;

　　2)已纳印花税凭证的副本或抄本 ，免征印花税;

　　3)外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所立的合同 ，免征印花税;

　　4)有关部门根据国家政策需要发放的无息、贴息贷款合同 ，免征印花税。

　　5)经财政部批准免税的其他凭证。

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