2019房地产估价师制度与政策考点讲义：第六章第三节

　　商品房销售管理

　　一、商品房预售

　　1.概念——指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。

　　《城市房地产管理法》规定商品房预售实行预售许可和商品房预售合同登记备案制度。

　　2.商品房预售的条件

　　(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

　　(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

　　(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

　　(4)商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

　　预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

　　【2017年真题】商品房预售应符合的条件包括(　)等。

　　A.已付清土地出让金

　　B.取得土地使用权证书

　　C.拆迁安置方案已落实

　　D.物业管理方案已落实

　　E.取得施工许可证

　　『正确答案』ABE

　　『答案解析』本题考查的是商品房预售。商品房预售应当符合以下条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。参见教材P128。

　　【2011年真题】商品房预售许可的最低规模不得小于(　)。

　　A.居住区

　　B.居住小区

　　C.栋

　　D.单元

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房预售。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。参见教材128。

　　【例题】商品房预售的条件之一是：投入的开发建设资金应达到工程建设总投资的一定比例以上，并有确定的(　)。

　　A.后续开发资金和施工措施

　　B.后续开发资金和质量保障措施

　　C.施工进度和竣工交付日期

　　D.施工和质量保障措施

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房预售。按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。参见教材128。

　　3.商品房预售许可

　　开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》，售楼广告和说明书中应载明《商品房预售许可证》的批准文号。

　　未取得《商品房预售许可证》的项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。

　　(1)申请许可需提交的材料

　　1)商品房预售许可申请表;

　　2)开发企业的《营业执照》和资质证书;

　　3)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;

　　4)投入开发建设的资金占工程建设总投资25%以上的证明;

　　5)工程施工合同及关于施工进度的说明;

　　6)商品房预售方案：应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体落实、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。

　　【2017年真题】商品住宅项目开工后，房地产开发企业即可以预订方式收取购房人部分定金。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是商品房预售。未取得《商品房预售许可证》的项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。参见教材P129。

　　【2011年真题】商品房预售方案应包括的内容有(　)。

　　A.项目基本情况

　　B.预售房屋套数

　　C.销售人员姓名和身份证号

　　D.竣工交付日期

　　E.住房质量责任承担主体

　　『正确答案』ABE

　　『答案解析』本题考查的是商品房预售。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体落实、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。参见教材P129。

　　【例题】房地产开发企业申请商品房预售许可证，必须提交的要件包括(　)。

　　A.国有建设用地使用权证书

　　B.工程施工合同

　　C.建设工程规划许可证

　　D.房屋拆迁许可证

　　E.建设工程施工许可证

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』本题考查的是商品房预售。应当提交下列证件及资料：(1)商品房预售许可申请表;(2)开发企业的《营业执照》和资质证书;(3)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;(4)投入开发建设的资金占工程建设总投资25%以上的证明;(5)工程施工合同及关于施工进度的说明;(6)商品房预售方案。参见教材P129。

　　(2)许可程序

　　1)受理：如材料不齐应当场或5日内一次性书面告知需要补充的材料。

　　2)审核。

　　3)许可：受理10日内，如条件符合，应依法做出预售许可决定;决定之日起10日内向企业送达《商品房预售许可证》。取得预售许可的商品住房项目，企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。

　　4)公示。

　　4.商品房预售合同登记备案

　　商品房预售，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。

　　房地产开发企业应当自签约之日起30日，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

　　【2012年真题】商品房预售合同登记备案的申请人应是(　)。

　　A.购房人

　　B.房地产开发企业

　　C.商品房销售代理机构

　　D.购房人和房地产开发企业

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是商品房预售。房地产开发企业应当自签订预售合同之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。参见教材P130。

　　二、商品房现售

　　商品房现售，必须符合以下条件：

　　(1)出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

　　(2)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件;

　　(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

　　(4)已通过竣工验收;

　　(5)拆迁安置已经落实;

　　(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期;

　　(7)物业管理方案已经落实。

　　【例题】商品房现房销售应具备的条件有(　)。

　　A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件

　　B.持有建设工程规划许可证

　　C.已通过竣工验收

　　D.物业管理方案已落实

　　E.取得商品房销售许可证

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是商品房现售。《商品房销售管理办法》(原建设部令第88号)规定，商品房现售应当符合的条件中，不包括“取得商品房销售许可证”。参见教材P130。

　　【2013年真题】商品房现售条件与预售条件的不同之处有(　)。

　　A.已通过竣工验收

　　B.取得建设工程规划许可证

　　C.取得建设用地使用权证书

　　D.取得建筑工程施工许可证

　　E.物业管理方案已落实

　　『正确答案』AE

　　『答案解析』本题考查的是商品房现售与预售的区别。已通过竣工验收和物业管理方案已落实不是预售的条件。参见教材P130。

　　三、商品房销售代理

　　(1)必须签订委托合同，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

　　(2)中介机构不得收取佣金以外的其他费用。

　　(3)房地产销售人员一般都需经过专业培训，达到一定水平，如取得房地产经纪专业人员职业资格，才能胜任商品房的销售工作。

　　四、商品房销售的其他限制性规定

　　(1)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

　　(2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。

　　(3)不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。

　　(4)商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。实行实名制购房。

　　(5)要执行住房限购措施。

　　【2011年真题】商品房预购人可以将购买的尚未竣工的预售商品房转让。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是商品房销售的其他限制性规定。国务院根据《城市房地产管理法》第四十五条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。参见教材P131。

　　【2012年真题】房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是(　)。

　　A.按套销售

　　B.返本销售

　　C.按房间销售

　　D.售后包租

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是商品房销售的其他限制性规定。《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。参见教材P131。

　　【例题】房地产开发企业不得采取(　)的方式销售商品房。

　　A.分期付款

　　B.收取预售款

　　C.收取定金

　　D.返本销售

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是商品房销售的其他限制性规定。房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。参见教材P131。

　　五、商品房买卖合同

　　《商品房买卖合同(预售)示范文本》、《商品房买卖合同(现售)示范文本》

　　签订补充协议的前提是：对示范合同中未约定或约定不明的内容。

　　补充协议中如含有不合理减轻、免除示范合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以示范合同为准。

　　(一)商品房预售合同主要内容

　　1.合同当事人;2.商品房基本状况;3.商品房价款;4.商品房交付条件与交付手续;5.面积差异处理方式;6.规划设计变更;7.商品房质量及保修责任;8.合同备案与房屋登记;9.前期物业管理;10.其他事项，业主共有部分约定、配套设施约定、争议解决方式等。

　　(二)商品房现售合同主要内容

　　1.合同当事人;2.商品房基本状况;3.商品房价款;4.商品房交付条件与交付手续;5.商品房质量及保修责任;6.房屋登记;7.物业管理;8.其他事项。

　　(三)计价方式

　　可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价。按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。

　　商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为专有部分，分摊的共有面积部分为共有产权。

　　【2017年真题】商品房预售合同的主要内容不包括(　)。

　　A.人均面积分摊

　　B.面积差异处理方式

　　C.前期物业管理

　　D.商品房质量及保修责任

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。商品房预售合同主要内容：合同当事人;商品房基本状况;商品房价款;商品房交付条件与交付手续;面积差异处理方式;规划设计变更;商品房质量及保修责任;合同备案与房屋登记;前期物业管理;其他事项，业主共有部分约定、配套设施约定、争议解决方式等。参见教材P133。

　　【2016年真题】商品住房销售可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。参见教材P133。

　　(四)面积误差的处理方式

　　按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人可以在合同中约定合同约定面积误差比。

　　面积误差比是实测面积与预测面积之差与预测面积之比，公式为：

　　面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100%

　　合同中没有约定面积误差比的，按以下原则处理：

　　(1)按套内建筑面积计价的，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

　　按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内的，根据实测建筑面积结算房价款。

　　(2)按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。

　　按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积任何一个的误差比绝对值超过3%的，买受人就有权解除合同。

　　买受人解除合同的，房地产开发企业应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息。

　　买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。

　　实测面积小于预测约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　【2016年真题】某房地产开发企业预售一套建筑面积100㎡的商品住宅，单价为1万元/㎡。购房合同对面积误差未作约定。经实测房屋建筑面积为105㎡，买受人实际应付购房款(　)万元。

　　A.100

　　B.101

　　C.103

　　D.105

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。参见教材P134。

　　【2014年真题】商品房预售合同当事人必须约定房屋面积误差的处理方式。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人可以在合同中约定合同约定面积误差比。如没有约定，按照法律规定处理。参见教材P133。

　　【2012年真题】陈某预买一套建筑面积为100㎡的商品住房，单价10000元/㎡，买卖双方面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为95㎡。如陈某选择购房，则应付房款(　)万元。

　　A.90

　　B.91

　　C.93

　　D.95

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。本题中双方未约定面积误差处理，则按规定的原则处理。(1)计算面积误差比。面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100%=[(95-100)/100]×100%=-5%。(2)陈某实际支付购房款，实测面积小于预测约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。张某实付房价款=100×1-(100×1×3%+100×1×2%×2)=93万元。

　　(五)中途变更规划、设计

　　房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

　　买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受变更。

　　(六)保修责任

　　当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。

　　房地产开发企业承担的保修期从房地产开发企业(出卖人)将商品房交付给买受人之日起计算。

　　【2017年真题】房地产开放项目经规划部门批准变更规划的，房地产开发企业自变更确立之日起(　)日内应书面通知买受人。

　　A.7

　　B.10

　　C.15

　　D.30

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。参见教材P134。

　　【2011年真题】房地产开发企业承担商品房的保修期从房屋(　)之日起计算。

　　A.竣工

　　B.交付

　　C.办理房屋所有权登记

　　D.入住

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。房地产开发企业承担的保修期从房地产开发企业(出卖人)将商品房交付给买受人之日起计算。参见教材P134。

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