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2019房地产估价师教材相关知识第十三章考点:拍卖实务

中华考试网  [ 2018年12月27日 ]  【

拍卖实务

  一、拍卖委托

  拍卖委托是指委托人向拍卖人提起拍卖的最初阶段。

  (一)委托人分类

  委托人主要有三种。

  (1)公民。一般指具有一国国籍,并依宪法和法律规定享有一定权利,承担一定义务的自然人。

  (2)法人。指具有民事权利能力和民事行为能力,依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。

  (3)其他组织。指不具有法人条件,但又能独立作为民事权利主体进行民事活动的组织。主要包括联营组织、个人合伙组织及破产企业的清算组织等。

  (二)委托拍卖方式及程序

  拍卖委托方式是由于委托人性质不同而出现的具体委托种类。

  (1)任意拍卖委托方式及程序

  任意拍卖是委托人依据自己的意愿提起的拍卖。

  一般情况下,只要是不属于国家法律和政策法规限制交易的物品或财产权利,都可以由所有权人和有处分权的委托人委托拍卖机构拍卖。任意委托拍卖程序简单,委托人可根据拍卖企业通过与拍卖人签署《委托拍卖合同书》,确立双方在本次拍卖活动中的责任、权利和义务。

  任意委托拍卖的程序一般包括四个步骤:

  (1)委托人有拍卖意向。即委托人对拍卖方式感兴趣,有通过拍卖实现交易的意向。

  (2)寻找拍卖人。

  (3)双方当事人洽谈。

  (4)确定拍卖人,签订委托拍卖合同。

  2.法定委托拍卖程序

  法定委托拍卖方式是指国家行政机关和执法部门依照法律规定,按照法定行政司法程序提起的拍卖。

  拍卖程序:

  (1)发出委托拍卖函。指国家行政机关和执法部门向拍卖人发出的委托拍卖要约。

  (2)拍卖人接受委托。一般情况下,法定拍卖委托中,拍卖人选择余地较小。但是如果有的委托与拍卖人的目标相差太远,拍卖人也有权拒绝委托。

  (3)签订委托拍卖合同。

  (三)委托拍卖合同

  1.委托拍卖合同的内容

  委托拍卖合同确定委托人、拍卖人权利义务。主要条款:

  (1)委托人、拍卖人的姓名或者名称、住所;

  (2)拍卖标的的名称、规格、数量、质量;

  (3)委托人提出的保留价;

  (4)拍卖的时间、地点;

  (5)拍卖标的交付或者转移的时间、方式;

  (6)佣金及其支付的方式、期限;

  (7)价款的支付方式、期限;

  (8)违约责任;

  (9)双方约定的其他事项。

  2.委托拍卖合同的洽谈

  (1)保留价的商谈。确定保留价时,要低于市场交易价 。保留价不同于起拍价,起拍价可以低于保留价,等于保留价,也可以高出保留价。保留价也不完全等同于目前市场价。

  (2)佣金比例及支付方式洽谈。

  ①收取佣金是一种法定行为。

  ②佣金比例。对拍卖任意物品和公物收取不同比例的佣金。

  ③佣金支付方式及期限。委托人佣金支付一般有两种方式:A.前期支付法;B.扣除法。

  (3)成交价款支付方式及期限洽谈。拍卖成交后,委托人有权获得拍卖标的的价款,拍卖人按照委托合同,有义务将成交价款在扣除佣金后全部支付给委托人。委托拍卖合同中,应当载明拍卖标的价款支付方式和期限。

  (4)拍卖标的的交付或者转移的时间和方式洽谈。动产拍卖,委托人可以按照约定,在拍卖之前将拍卖标的交付给拍卖人,拍卖人负责保管。在拍卖成交后,由拍卖人将拍卖标的交付给买受人。

  不动产拍卖,一般约定拍卖成交以后由委托人将拍卖标的交付买受人。对于需要依法办理证照变更、产权过户的,委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关资料,向有关行政管理机关办理过户、交割手续。

  二、拍卖公告与展示

  拍卖公告与展示是一种法定行为,是拍卖企业进行招商、寻找竞买人的重要途径。

  (一)拍卖公告及发布

  拍卖企业在接受拍卖委托正式举行拍卖会之前发布的拍卖公告,是指拍卖企业通过媒介向社会公众通告有关拍卖必要事项的一种文书形式。

  1.拍卖公告发布的时间

  拍卖人应当于拍卖日7日前发布拍卖公告。 而在实践中,标的物价值大的,其公告时间相对要长一些,特殊的拍品如有价证券等,其公告时间与媒体和选择必须符合有关部门的要求。

  2.拍卖公告发布媒介

  拍卖公告应当通过报纸或者其他新闻媒介发布。

  (二)拍卖公告的内容

  拍卖公告的内容指应该向公众告知的必要事项。拍卖公告应当载明如下事项:

  ①拍卖的时间、地点;②拍卖标的;③拍卖标的的展示时间、地点;④参与竞买应当办理的手续;⑤需要公告的其他事项。

  需要公告的其他事项:

  ①竞买人限制条件,如国有企业资产拍卖中的定向拍卖,竞买人只能是企业职工;②商品的限制流通,如有的字画不办理出境手续,香烟拍卖中只能是有烟草经营权的才能参与竞买;③拍卖标的有保留价的可以公告有保留价等。

  (三)拍品展示

  拍卖作为特殊的商品交易行为,是按实物现状进行拍卖,按照拍卖交易的惯例无售后维修等服务,因此拍品在拍卖前展示,是法定的,不可省略。

  1.拍品展示及其展示方式

  拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的,并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。拍卖标的的展示时间不得少于两日。

  拍品展示的方式主要有:

  (1)固定展示。这种展示模式主要适合于艺术品和可以移动的小件物品。

  (2)巡回展示。即为了扩大拍品宣传,在更大范围内寻找竞买人。

  (3)资料展示。对于无形资产、不动产及其他财产权利,应当编制详细的说明资料,并提供证明产权关系的原始资料,供竞买人查询,对不动产(土地、房产)拍卖人还应当向竞买人提供现场考察的服务。

  2.拍卖图录与媒体宣传

  拍品展示有两大功能:一是让竞买人对标的现场观察,辨别真伪;二是宣传促销招商作用。公告和媒体宣传有区别,媒体可以扩大招商范围与力度,媒体宣传不能代替公告,公告不可省略。

  3.拍卖资料及查看条件

  拍卖资料的内容有:

  (1)标的的名称、数量(面积)、规格、质量、存放地点(座落地点)、折旧程度(使用年限)、用途、占用情况;

  (2)拍卖标的价款的支付方式及期限;

  (3)佣金及其他有关拍卖的费用;

  (4)拍卖方式,即是增价拍卖还是减价拍卖;

  (5)拍卖标的转让应缴纳的税费;

  (6)其他应告知的事项。

  提供查看拍卖标的条件主要指:能够清晰地观看,了解拍卖标的品质、性能