2019房地产估价师教材<制度与政策>第五章考点：房屋租赁管理

房屋租赁管理

　　一、房屋租赁的概念（考点、熟悉）

　　房屋租赁是房地产市场中一种重要的交易形式。《城市房地产管理法》规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”2010年12月1日，住房和城乡建设部发布了《商品房屋租赁管理办法》。租赁活动是民事活动，应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用的原则。

　　二、商品房屋租赁的条件（考点、熟悉）

　　出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

　　有下列情形之一的房屋不得出租：

　　(一)属于违法建筑的;

　　(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;

　　(三)违反规定改变房屋使用性质的;

　　(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　【2011年真题】出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，阳台、地下储藏室、厨房和卫生间不得出租供人员居住。

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁的条件。出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。参见教材P117。

　　【2014年真题】成套住宅中，不能出租供人员居住的部分有(　)。

　　A.客厅　　　　　B.卧室　　　　C.厨房

　　D.卫生间　　　　E.封闭阳台

　　『正确答案』CDE

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁的条件。厨房、卫生间、阳台和地下储藏间不得出租给人员居住。参见教材P117。

　　三、商品房屋租赁合同（考点、熟悉）

　　(一)商品房屋租赁合同的概念

　　租赁是一种民事法律关系，在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。

　　(二)商品房屋租赁合同的主要内容

　　《城市房地产管理法》规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途，租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。《商品房屋租赁管理办法》对租赁合同的内容作了进一步的规定，规定租赁合同应当具备以下条款：

　　(1)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;

　　(2)房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况;

　　(3)租金和押金数额、支付方式。《商品房屋租赁管理办法》规定：“房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。”

　　(4)租赁用途和房屋使用要求。租赁用途，是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质。承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途，确需变动的，应当征得出租人的同意，并重新签订租赁合同;承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意，出租人应当支持承租人的合理要求。换房后，原租赁合同即行终止，新的承租人应与出租人另行签订租赁合同。

　　(5)房屋和室内设施的安全性能。

　　(6)租赁期限。租赁期限不得超过20年 ，超过20年的，超过部分无效。租赁期满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

　　【例题】房屋租赁合同期限不得超过20年，所以租期满20年的承租户无权继续承租。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。参见教材P118。

　　(7)房屋维修责任;

　　(8)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;

　　(9)争议解决办法和违约责任;

　　(10)其他约定。

　　上述条款中，租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋的修缮责任是《城市房地产管理法》规定的必备条款。

　　【例题】租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过(　)。

　　A.10年　　　B.20年　　　C.30年　　　D.50年

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。参见教材P118。

　　(三)商品房屋租赁关系保护

　　商品房屋租赁期间，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

　　【2012年真题】房屋租赁期内，房屋所有权人转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。买卖不破租赁。房屋租赁期内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。参见教材P119。

　　四、房屋租赁登记备案（考点、熟悉）

　　《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：“房屋租赁合同订立后三十日 内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。”

　　(一)商品房屋租赁登记备案材料

　　办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：

　　(1)房屋租赁合同;

　　(2)房屋租赁当事人身份证明;

　　(3)房屋所有权证书或者其他合法权属证明;

　　(4)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门规定的其他材料。

　　房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。

　　(二)商品房屋租赁登记备案办理

　　对符合要求的，直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当在三个工作日 内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明;

　　申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。

　　(三)商品房屋租赁登记备案证明

　　房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称，承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码，出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。

　　房屋租赁登记备案证明遗失的，应当向原登记备案的部门补领。

　　房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内 ，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

　　(四)商品房屋租赁登记备案系统

　　直辖市、市、县建设(房地产)主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。

　　五、商品房屋转租（考点、熟悉）

　　商品房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。《商品房屋租赁管理办法》第十一条：承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。

　　承租人在租赁期限内，如转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意，在房屋出租人同意的条件下，房屋承租人可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。

　　房屋转租，应当订立转租合同。转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须具备出租人同意转租证明。转租合同也必须按照有关部门规定办理登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外。转租合同生效后，转租人享有并承担新的合同规定的出租人的权利与义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方协商一致的除外。

　　承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。

　　【例题】下列关于房屋转租的表述中，正确的有(　)。

　　A.需经出租人口头同意，并与次承租人订立转租合同

　　B.需经出租人书面同意

　　C.转租合同的终止日期不能超过原租赁合同的终止日期

　　D.转租合同经租赁登记备案方可生效

　　E.房屋转租合同须由出租人、原承租人和次承租人三方签订

　　『正确答案』BC

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋转租。房屋转租，应当订立转租合同。转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须由出租人在合同上签署同意意见，或有原出租人同意转租的书面证明。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外。参见教材P120。

　　【例题】(　)是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。

　　A.房屋转租　　　　B.房屋出租

　　C.房屋承租　　　　D.房屋批租

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋转租。商品房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。参见教材P120。