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2019房地产估价师教材<制度与政策-相关知识>第四章第三节工程造价的计价与控制

中华考试网  [ 2018年10月11日 ]  【

  第三节工程造价的计价与控制

  一、工程造价计价的基本原理和方法

  (一)工程造价计价的基本原理

  工程造价计价也叫工程估价,是对投资项目造价(或价格)的计算。其形成过程与机制由于工程项目自身的技术经济特点如单件性、体积庞大、生产周期长、价值量大以及先交易、后生产等影响,而与一般商品有所不同。

  特点是:按工程分解结构进行。

  工程计价的顺序一般为:

  分部分项工程单价——单位工程总价——工程项目总价——建设项目总价(由小到大,逐步汇总)

  (二)工程造价计价的方法

  1.工程建设定额计价法

  工程建设定额计价法是我国工程造价计价中比较传统的方法,依据建设行政主管部门颁发的各种工程预算定额来计算工程造价。

  基本特征是“价格=定额+费用+文件规定”

  工程建设定额,是工程建设中单位质量合格的产品上人工、材料、机械、资金消耗的规定额度。

  工程建设定额的分类

  (1)按定额反映的生产要素消耗内容划分——劳动消耗定额、机械消耗定额和材料消耗;

  (2)按定额编制的程序和用途划分——施工定额、预算定额、概算定额、概算指标和投资估算;

  施工定额,是以工序为对象,表示产品生产数量和生产要素消耗综合关系编制的定额,是施工企业组织生产和加强企业管理而在企业内部使用的定额,由劳动定额、机械定额和材料定额组成。用于工程施工管理。

  预算定额,是在编制施工图预算阶段,以工程中的分项工程或结构构件为单位编制的,计算工程造价,和计算工程中的劳动,机械台班,材料需要的定额。是计价性定额。是调整工程预算和造价的基础,也是编制施工组织设计,施工技术财务计划的参考。

  概算定额,以扩大分项工程或扩大结构构件作为对象编制的,计算和确定该工程项目的劳动、机械台班、材料消耗额所用的定额。

  概算指标,是概算定额的扩大与合并,是以整个建筑物和构筑物为对象,以更为扩大的计量单位编制的,包括劳动定额、机械台班定额、材料定额三个部分,同时列出了各结构分部的工程量及单位建筑工程的造价。

  投资估算,是在项目建议书和可行性研究阶段编制投资估算、计算投资需要量时使用的定额。

  (3)按照工程的费用划分——建筑工程定额、设备安装工程定额、建筑安装工程费用定额、工器具定额及工程建设其他费用定额;

  (4)按照专业性质——全国通用定额、行业通用定额和专业专用定额;

  (5)按照主编单位和管理权限划分——全国统一定额、行业统一定额、地区统一定额、企业定额、补充定额。

  工程建设定额计价的基本方法与程序

  1)人工费

  人工费=Σ(工日消耗量×日工资单价)

  人工费=Σ(工程工日消耗量×日工资单价)

  2)材料费

  材料费=Σ(材料消耗量×材料单价)

  3)施工机具使用费

  =Σ(施工机械台班消耗量×机械台班单价)

  4)企业管理费

  以分部分项工程费为计算基础

  企业管理费费率(%)=生产工人年平均管理费/(年有效施工天数×人工单价)×人工费占分部分项工程费比例(%)

  5)利润

  根据企业自身需求结合建筑市场实际自主确定,利润在税前建筑安装工程费的比重可按不低于5%且不高于7%的费率计算。

  6)规费

  社会保险费和住房公积金=Σ(工程定额人工费×社会保险费和住房公积金费率)

  7)税金

  税金=税前造价×综合税率(%)

  8)单位工程概预算造价=人工费+材料费+施工机具使用费+企业管理费+利润+规费+税金

  9)单项工程概算造价=Σ单位工程概预算造价+设备、工器具购置费

  10)建设项目工程全部概算造价=Σ单项工程的概算造价+有关其他费用+预备费

  2.工程量清单计价法

  (1)工程量清单——建设工程实行工程量清单计价的专用名词,表示的是拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目、规费项目和税金项目的名称和相应数量等的明细清单。

  纯国有资金投资或国有资金投资为主的工程建设项目,必须采用工程量清单计价。

  (2)工程量清单的内容

  工程量清单由分部分项工程量清单、措施项目清单、其他项目清单、规费项目清单、税金项目清单组成,主要包括工程量清单说明和工程量清单表两部分。

  工程量清单说明主要是招标人解释拟招标工程的工程量清单的编制依据以及重要作用,明确清单中的工程量是招标人估算得出的,仅仅作为投标报价的基础。

  工程清单表作为清单项目和工程数量的载体,是工程量清单的重要组成部分。

  (3)工程量清单计价的基本方法与程序

  工程量清单计价的基本过程:在统一的工程量计算规则的基础上,根据具体工程的施工图纸计算出各个清单项目的工程量,再根据所获得的工程造价信息和经验数据计算得到工程造价。

  具体方法如下:

  1)分部分项工程费=Σ(分部分项工程量×综合单价)

  2)措施项目费=Σ(措施项目工程量×综合单价)

  3)其他项目费=暂列金额+暂估价+计日工+总承包服务费

  4)规费=工程排污费+社会保障费+住房公积金

  5)税金=营业税+城市建设维护税+教育费附加+地方教育费附加

  6)单位工程报价=分部分项工程费+措施项目费+其他项目费+规费+税金

  7)单项工程报价=Σ单位工程报价

  8)建设项目总报价=Σ单项工程报价

  (三)定额计价方式与工程量清单计价方式的差别

  (1)体现我国建设市场发展过程的不同定价阶段。(前者介于国家定价和指导价之间,后者是市场定价)

  (2)主要计价依据及其性质不同。

  (3)编制工程量的主体不同。(前者招标人和投标人都可以编制,后者由招标人计算或委托咨询机构计算)

  (4)单价与报价的组成不同。(前者是不完全单价,后者是完全单价)

  (5)适用阶段不同。(前者适应于项目建设前期各阶段对于建设投资的预测和估算,后者适用于合同价格形成和合同价格管理)

  (6)合同价格的调整方式不同。(前者有变更签证、定额解释、政策性调整等多种调整方式,后者单价相对固定,减少了合同实施过程中的调整活口)

  (7)是否区分施工实体性损耗和施工措施性损耗不同。(前者区分施工实体性损耗和施工措施性损耗,后者把施工措施与工程实体项目进行分离)

  二、工程造价控制的基本原理和方法

  (一)工程造价控制的基本原理

  工程造价控制是全过程动态控制。首先,工程造价控制是全过程控制,即从建设项目可行性研究阶段工程造价的预测开始,到工程实际造价的确定和经济评价为止整个建设期间的工程造价控制管理。

  其次,工程造价控制是动态控制,一是工程造价受到建设周期影响,许多影响工程造价因素都是经常发生变化的,使得工程造价在较长的建设期内处于动态的变化之中,只有到实际竣工才能最终确定工程的实际造价;二是在工程建设过程中,项目造价控制围绕三大目标:投资控制、质量控制和进度控制,这些目标是动态的,并且贯穿于项目实施的始终。

  (二)工程造价控制的主要方法

  (1)可行性研究;

  (2)限额设计。将上阶段审定的投资额和工程量先分解到各专业,再分解到各单位工程和分部工程。各专业设计确保投资额不被突破。

  (3)价值工程;价值=功能/费用

  提高价值的方法有:①功能提高,费用不变;②功能不变,费用降低;③功能提高,费用下降;④功能提高大于费用提高;⑤功能下降小于费用下降。

  (4)招标投标。引入竞争机制,确保工程质量,控制工期,降低造价。

  (5)合同管理。

  三、建设项目各个阶段工程造价的计价与控制

  (一)建设项目决策阶段工程造价的计价与控制

  1.建设项目决策

  建设项目决策是选择和投资行动方案的过程,是对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证,对不同建设方案进行技术经济比较及做出判断和决定的过程。

  2.建设项目决策阶段影响工程造价的主要因素

  (1)项目合理规模——合理选择拟建项目的生产规模或居住规模;

  (2)建设地区及建设地点(厂址)

  建设地点的不同在很大程度上影响工程造价的高低、建设工期的长短、建设质量的好坏,还会影响到建成后的销售和经营状况。

  (3)技术方案

  生产技术方案指产品生产所采用的工艺流程和生产方法。

  (4)设备方案

  (5)工程方案——是项目的实体

  (6)环境保护措施

  3.建设项目决策阶段工程造价计价与控制方法

  (1)可行性研究;

  (2)建设项目投资估算与财务评价。

  (二)建设项目设计阶段工程造价的计价与控制

  1.设计阶段影响工程造价的因素

  (1)总平面设计;

  (2)建筑设计;

  (3)工艺设计。

  2.设计方案评价

  (1)设计方案评价原则

  1)经济合理性与技术先进性相结合的原则;

  2)考虑项目全寿命费用的原则

  全寿命费用,是项目从投资开始,到项目产品不能再继续利用为止所产生的一切费用。建设过程的费用就是工程造价,使用过程发生使用成本。

  3)近期与远期效益相结合的原则。

  (2)设计方案评价指标

  1)工业建设项目设计评价指标

  ①总平面设计评价指标

  面积指标:厂区占地面积、建筑物和构筑物占地面积、永久性堆场占地面积,建筑占地面积、厂区道路占地面积,工程管网占地面积,绿化面积。

  比率指标:建筑密度、土地利用系数、绿化系数。

  工程量指标:场地平整土石方量、地上及地下管线工程量、防洪设施工程量等。

  功能指标:生产流程便捷、流畅、连续程度;场内运输便捷程度;安全生产满足程度等。

  经济指标:每吨货物运输费用、经营费用等。

  ②工艺设计评价指标 :净现值、净年值、内部收益率、差额内部收益率、投资回收期等。

  ③建筑设计评价指标:单位面积造价,建筑物周长与建筑