2017年房地产估价师制度与政策重要知识点（24）

　　第五节 房地产测绘

　　【本节主要内容】

　　1.房地产测绘的概述

　　2.房地产测绘的作用

　　3.房地产面积测算的内容

　　4.房地产面积测算的一般规定和方法

　　5.土地面积测算

　　6.房屋面积测算的一般规定

　　7.共有建筑面积的分摊

　　1.房地产测绘的概述

　　定义

　　指运用测绘仪器、测绘技术和测绘手段，来测定房地产的位置、界址、占地范围和面积数量等，为房地产权利人和管理部门提供信息服务的一项专业技术活动

　　种类

　　房地产基础测绘-形成房地产分幅平面图

　　房地产项目测绘-形成房地产分丘平面图等

　　测绘成果

　　房产簿册

　　房产数据

　　房产图集

　　测绘的基本内容

　　房地产平面控制测量

　　房地产调查

　　房地产要素测量

　　房地产图绘制

　　房地产面积测算

　　房地产变更测量

　　房地产成果资料的检查与验收

　　【2006年真题】

　　房地产测绘包括房地产基础测绘和房地产项目测绘。 ( )

　　【答案】√

　　2.房地产测绘的作用

　　为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务

　　为房地产管理提供信息服务

　　制定相关政策时

　　房地产权属登记发证时

　　为其他部门提供参考资料

　　3.房地产面积测算的内容(两大部分)

　　房屋面积测算

　　房屋建筑面积测算

　　房屋使用面积测算

　　共有建筑面积测算

　　用地面积测算

　　丘面积的测算

　　房屋占地面积测算

　　共用土地面积测算

　　4.房地产面积测算的一般规定和方法

　　4.1 房地产面积测算的一般规定

　　4.2 房地产面积测算的方法

　　解析法、界址点坐标解析测算面积、几何图形法量算面积、图解法、求积仪法、称重法、模片法、光电面积量算仪法

　　5.土地面积测算

　　5.1 丘测量要求

　　丘是指地表上一块有界空间的地块，分为独立丘与组合丘

　　独立丘批量个地块中属于一个产权单元

　　组合丘指一个地块属于几个产权单位

　　5.2 不计入用地面积的范围

　　无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地

　　市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地

　　公共使用的河滩、水沟、排水沟

　　已征用、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地

　　其它按规定不计入宗地的面积

　　6.房屋面积测算的一般规定

　　6.1 建筑面积和房屋产权登记面积(三个名词)

　　房屋建筑面积

　　指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上的永久性建筑

　　房屋共有建筑面积

　　房屋产权登记面积

　　【2008年真题】

　　依据《房产测量规范》，无顶盖的建筑物均不计算建筑面积。( )

　　【答案】对

　　6.2 房屋使用面积

　　是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算

　　6.3 计算建筑面积的有关规定

　　计算全部建筑面积的范围

　　计算一半建筑面积的范围

　　不计算房屋面积的范围

　　几种特殊情况下计算建筑面积规定

　　【2006年真题】

　　根据《房产测量规范》，计算一半建筑面积的是( )。

　　A.无柱的雨篷

　　B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊，

　　C.房屋内高度在2.20m以上的技术层

　　D.与室内不相通的装饰性阳台

　　【答案】B

　　6.4 成套房屋建筑面积的测算(两大部分)

　　套内建筑面积

　　套内房屋的使用面积

　　套内墙体面积

　　套内阳台建筑面积

　　共有建筑面积的分摊

　　【2009年真题】综合分析题

　　甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发建设一普通住宅小区，向社会公开预售。2008年12月1日，李某与甲公司签订了商品房预售合同(李某为首次购房)。房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70㎡，阳台面积为6㎡，套内墙体建筑面积为9㎡，分摊共有建筑面积13㎡.

　　李某所购房屋的建筑面积为( )㎡.

　　A.70

　　B.76

　　C.83

　　D.92

　　【答案】C

　　【解析】建筑面积等于套内建筑面积加上分摊的共有建筑面积=70+13=83.注意套内墙体建筑面积和阳台面积均已包含在套内建筑面积内。

　　签订商品房预售合同至房屋竣工前，李某可以申请( )

　　A.房屋预告登记

　　B.房屋所有权初始登记

　　C.房屋转移登记

　　D.商品房预售合同登记备案

　　【答案】A

　　7.共有建筑面积的分摊

　　7.1 共有建筑面积的分类

　　按是否应当分摊分类

　　不应分摊的共有建筑面积

　　独立使用的地下室、车棚、车库

　　作为人防工程的地下室、避难室

　　用作公共休憩、绿化等场所的架空层

　　为建筑造型而建无实用功能的建筑面积

　　建筑在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备，管理用房，均作为不应分摊的共有建筑面积

　　应分摊的共有建筑面积

　　作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、地下室等以及为整幢服务的公共用房管管理用房建筑面积