2017年房地产估价师《制度与政策》重要知识点（2）

　　第二节 城镇住房制度改革

　　【我国的住房制度】

　　城镇住房制度-78年后发生根本性变化

　　农村住房制度-农民自建、自住、住房私有制度，一直未发生变化

　　【我国房地产业的发展得益于以下三项改革】

　　城镇住房制度改革

　　城镇土地使用制度改革

　　房地产生产方式改革

　　1.城镇住房制度改革

　　传统城镇住房制度

　　国家统包、无偿分配、低租金、无期限使用为特点的实物福利性住房制度

　　根本问题

　　不能有效满足城镇居民的住房需求

　　以租无法养房

　　住制度改革的阶段(三阶段)

　　探索和试点阶段-提出走住房商品化道路(1978-1991)

　　改革的全面推进和配套改革阶段(1991-1994)

　　改革的深化和全面实施阶段(1994年以后)

　　2. 现行城镇住房制度的基本框架(三个方面)

　　新增住房供应方面(两条脚走路)

　　加强经济适用住房的建设和管理(经济适用房)

　　增加普通商品房供应，控制高档商品房建设(商品房)

　　存量住房方面(房改)

　　推进公房出售

　　完善住房补贴制度

　　政府住房保障职能

　　建立完善廉租房制度

　　2.1 经济适用房

　　性质

　　经济适用房地具有保障性的政策性商品房(是商品房的一种)

　　出售价格确定

　　实行政府指导价，按保本微利原则确定

　　经济适用住房的成本(八项)

　　征地和拆迁补偿费

　　勘察设计和前期工程费

　　建安工程费

　　住宅小区基础设施建设费

　　企业管理费，一般控制在2%以下

　　贷款利息

　　税金

　　开发利润，按前四项的3%以下

　　政府的优惠政策-哪些措施降低开发成本(主要五项)

　　土地无偿划拨

　　减免行政事业性收费

　　政府承担小区外基础设施建设

　　控制开发贷款利率

　　税收优惠政策

　　建设的规定

　　严格控制在中小套型

　　严格审定销售价格

　　严格实行建设项目招标投标制度

　　供应的规定

　　供应实行申请、审批和公示制度

　　集资、合作建房

　　资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，不得成为变相的实物分房或开发经营

　　【2008年真题】

　　经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。( )

　　【答案】X

　　【解析】实行政府指导价，按保本微利原则确定

　　【2006年真题】

　　经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度。 ( )

　　【答案】√

　　2.2 普通商品房(两个70政策)

　　从2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上

　　优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%

　　2.3 廉租房

　　内含

　　廉租房是解决最低收入和低收入家庭住房困难的主要渠道

　　保障方式

　　城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租相结合的方式，以发放租赁补贴为主

　　人均廉租房面积标准

　　原则上不超过当地人均住房面积的60%

　　租金标准

　　实行政府定价，由维修费、管理费二项因素构成

　　租赁住房补贴标准

　　按市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算

　　廉租住房房源(四项来源)

　　政府新建

　　收购

　　改建

　　鼓励社会捐赠

　　廉租住房保障资金来源(五项来源)

　　财政预算资金

　　住房公积金增值收益-提取贷款风险准备金和管理费用之后

　　土地出让净收益-用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，可适当提高

　　廉租住房租金收入-实行收支两条线管理，专项用于廉租房维护和管理

　　中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助(支持对中西部困难地区)

　　【2008年真题】

　　我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到( )住房困难家庭。

　　A.低收入

　　B.中低收入

　　C.中等收入

　　D.所有

　　【答案】A

　　【2007年真题】

　　政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供( )。

　　A.商品住房

　　B.限价商品住房

　　C.经济适用住房

　　D.廉租住房

　　【答案】D

　　【解析】低收入的住房保障只有廉租房。

　　【2007年真题】

　　廉租住房保障资金的来源有( )

　　A.财政预算资金

　　B.房屋维修资会

　　C.土地出让净收益

　　D.住房公积金增值收益

　　E.廉租住房预售资金

　　【答案】ACD