注册房地产估价师基本制度读书笔记第七八章

　　第七章房地产权属登记制度与政策

　　权属登记:权利人申请,权属机关将权利事项载于登记薄的法律行为,国家实行土地使用权登记发证和房屋权属登记发证制度。

　　目的意义:⑴保护房地产权利人的合法权益

　　⑵保证交易安全减少交易成本

　　⑶是房地产管理的基础工作,贯穿开发建设使用

　　⑷为城规管理建设提供科学依据

　　任务:发证/测绘/档案管理/为征地拆迁落实政策审查纠纷提供依据

　　原则:⑴房地权利主体一致⑵权属登记属地管理原则

　　一.权属登记制度 发证制度是权属管理首要核心内容

　　根据登记内容和方式不同分类登记制度

　　1.契据登记制: →法国式

　　理论基础→对抗要件主义→仅为对抗第三人要件

　　特点:登记机关形式审查,登记权利状态,只是公示力无公信力,不登记当事人间有效,不对抗第三人,法院可定之无效,登记机关无责任.

　　2.产权登记制:理论基础→成立要件(登记后保护物权)

　　①权利登记制→不登记无效/实质性审查/权利现状

　　②托伦斯登记制→凭证行使房地产权利/强制登记制

　　⒊我国权属登记制度的特点

　　不同登记机关分别登记/房地产权利动态登记

　　具有公信力/实行及时登记制度/发权利证书

　　4.国务院分工:建设部→房屋/国土→土地使用权

　　⑴房地分管:凭房屋证到土地部门申请要经其核实

　　⑵房地统管:广东/北京/上海/重庆

　　①土地行政与经营管理划分两家各一证

　　②土地出让前后划分权限 一家发两证

　　③按城乡划分/一家发两证 ⑷房地合一论

　　5.权属登记的地域范围:城市规划区内国有土地范围内取得土地使 用权和房属所有权都要登记

　　6.登记的种类:(集体变国有30日内)

　　⑴总登记(静态登记)县以上发布公告30日内

　　⑵土使权初始⑶房所权初始登记⑷转移登记90内

　　⑸变更登记⑹他项权利登记⑺注销登记30日内

　　a房屋或土地灭失b土地使用权届满 c他项权利终止

　　7.注销权属证书:⑴申报不实⑵涂改证书⑶房屋权利灭失而未办理注销登记⑷工作失误造成登记不实.⑸应收回或公告证书作废法院或仲载机构的有效文书

　　8.申请登记的条件: ⑴申请人有资格⑵明确申请请求⑶产权未清楚合法证件齐全无纠纷⑷登记机关管辖

　　9.登记登记程序:受理(7日)→审核(三审)→公告→ (有必要时,证书遗失6个月后补)→核准登记颁发权属证书(终审批准日即核准登记日注销登记15日发证其他30)

　　10.房屋权属证书附图:测绘单位名/套内面积分摊/记载一致尺寸清楚;登记费:登记费和权证工本费

　　11.直接代登记:⑴房地产行政主管部门的直管公房

　　⑵代管房/无主房→不发证

　　二.权属档案管理

　　1.房地产档案资料:平面图/有关证明/卡片/权属账册

　　房地产平面图:权属界定位置图/分幅/分层分户平面图

　　2.档案特点:⑴专业性(图档卡)(专业部门/材料/管理)

　　⑵动态20%⑶真实性⑷完整性(房地合结/图档结合)

　　⑸价值性⑹法律性

　　3.业务管理内容:基础工作:收集→整理→鉴定→保管检索→统计→编研→异动管理; 利用工作: 利用

　　4.档案作用:发证/评估/房管政策/落实政策/仲裁/规划/改造/史迹表证/编史修志/征税

　　三.房地产测绘 提供信息服务的一项专业技术

　　1.分类:房地产基础测绘→分幅平面图

　　项目测绘→分丘/分房分户

　　2.成果:房产簿册/房产数据/房产图集

　　3.基本内容:平面控制测量/调查/要素测量/房地产图绘制/面积测算/变更测量/成果资料检查验收

　　4.作用:①为开发经营及交易提供基本信息服务

　　②为管理提供信息服务③为其他部门提供参考资料

　　5.房地产面积:水平投影 中数为结果

　　⑴方法:解析法(实测)→几何形图量算/界址点坐标法

　　图解法(房产图)→求积仪/称重法/摸片法/光电量算

　　⑵丘:独立丘 组合丘 界止点分三级

　　⑶不计入用地面积:①无确使用权的冷卷/道或间距地

　　②市政,路,巷,街,等公用地③公用,河滩,水沟,排水沟

　　④已征/划拨/或规划由市政用的

　　⑷成套房屋建筑面积=套内建筑面积+共有分摊

　　栋内栋外为多栋/栋外或相连为本栋或多栋服务设备管理用房为不应分摊共有建筑面积(幢/层/功能共有)