注册房地产估价师《制度与政策》第四章第二节

　　第二节　房地产开发项目管理

　　【主要内容】

　　1.确定房地产开发项目的原则◆

　　2.房地产开发项目建设用地使用权的取得■

　　3.房地产开发项目资本金制度◆

　　4.对不按期开发的房地产开发项目的处理原则◆

　　5.房地产开发项目质量责任制度◆

　　6.项目手册制度◆

　　【内容详解】

　　1.确定房地产开发项目的原则，应符合

　　■ 符合五划

　　◇ 土地利用总体规划

　　◇ 城市规划

　　◇ 年度建设用地计划-用地计划

　　◇ 房地产开发年度计划-开发计划

　　◇ 有必要的纳入年度固定资产投资计划

　　■ 原则

　　◇ 开发项目应坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产

　　2.房地产开发项目建设用地使用权的取得■

　　■ 建设用地使用权的取得方式(两大类)

　　◇ 出让-有偿有期限

　　◇ 划拨-无偿无期限

　　﹥ 国家机关用地、军事用地等法律规定的项目

　　﹥ 经济适用住房用地

　　■ 建设条件书面意见的内容(出让或划拨之前政府出具的意见)，出让或划拨的附件：

　　◇ 房地产开发项目的性质、规模和开发期限

　　◇ 城市规划设计的条件

　　◇ 基础设施和公共设施的建设要求

　　◇ 基础设施建成事的产权界定

　　◇ 项目拆迁补偿、安置要求

　　3.房地产开发项目资本金制度

　　■ 项目资本金概念

　　◇ 指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额

　　◇ 对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务

　　◇ 投资者可按其出资的比例享有所有者权益，也可以转让，但不得以任何方式抽出

　　■ 项目资本金出资方式

　　◇ 可货币出资，也可以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资

　　◇ 非货币类必须经有资格的资产评估公司评估

　　◇ 一般以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资资本金总额的20%

　　■ 房地产开发项目资本金规定(2009年4月以后)

　　◇ 普通商品房和保障性住房20%

　　◇ 其它房地产开发项目最低为30%

　　4.对不按期开发的房地产开发项目的处理原则

　　■ 一般处理规定

　　◇ 出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费

　　◇ 满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权

　　◇ 期限的起止日是自土地使用权出让合同生效之日计算

　　◇ 动工开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期，开工后应不间断建设

　　◇ 在有拆迁的地段进行拆迁，三通一平，即视为启动

　　◇ 如稍作启动即停工无期，不应算作开工