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2013年房地产估价师《案例与分析》真题及答案(文字版)

中华考试网  [ 2015年2月27日 ]  【

一、问答题(共3题,每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下)

  (一)某正常营业中的酒店有多种功能用房,其中,客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自 行经营,娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注 册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查,拟选用收益法作为主要的估价方法之一。

  针对上述情况,请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。

  (二)某房地产估价机构于2012年7月1日接受委托评估一宗在建工程的转让价值,估价委托 合同约定本次估价的价值时点为2012年7月10日。注册房地产估价师于2012年7月3日进行了实 地查勘,估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基 准利率。

  请问:采用成本法和假设开发法估价时,是否需要考虑利率调整的影响?如是,哪些参数应当 考虑利率调整的影响?

  (三)张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资,拟持有一段时间后转售。 某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋,一套为普通住宅,另一套为酒店式公寓。经了解,普通住宅的市场租金为5000元/月,酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为,普通住宅的投资回报率是( 5000×12) 11000000= 6%,而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000= 7%,所以选择购买酒店式公寓。

  请问:

  1.张某的选择是否正确?

  2.针对两类物业不同的投资经营特点,注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?

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