2019房地产估价师考试案例分析备考基础习题及答案（三）

　　(一)某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。2007年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。

　　1.若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是( )。

　　A.作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值

　　B.作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值

　　C.作价出资价格评估应采用公开市场价值标准

　　D.作价出资价格应较评估出的价值低

　　2.如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按( )年计算建筑物的折旧。

　　A.38.5

　　B.40.5

　　C.48.0

　　D.50.0

　　3.如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元，且未来每年不变，报酬率为7.5%，则收益价格为( )万元。

　　A.3752.92

　　B.3786.20

　　C.3875.70

　　D.3892.44

　　4.若合资期限约定为20年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配，则下述描述中最准确的是( )。

　　A.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值

　　B.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减20年后房地产剩余价值的折现值

　　C.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用

　　D.业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整

　　答案：1.C 2.C 提示：建筑物的经济寿命实际经过了9.5年，加土地剩余使用年限37.5年。　3.A提示：300/7.5%×[1-1/(1+7.5%)38.5]=3752.92万元　4.A

　　(二)某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270m2的商业用地于2007年10月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法测算出的结果分别为2000元/m2和2300元/m2。假设2006年10月和2007年10月该区域的该类土地定基价格指数分别为102、106：土地报酬率为6%。

　　5.运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是( )。

　　A.[2000，2300]

　　B.[2030，2270]

　　C.[2060，2240]

　　D.[2090，2210]

　　6.假设该宗地于2007年10月21日的土地使用权价格为2250元/m2，则该宗地于2006年10月21日的土地使用权价格是( )元/m2。

　　A.2136

　　B.2165

　　C.2179

　　D.2206

　　答案：5.D 提示：2000×30%+2300×70%=2210，2000×70%+2000×70%=2090。　6.C 提示：2250×102/106×[1-1/(1十6%)40]/[1-1/(1+6%)39]=2179元/m2。