2018年房地产估价师案例分析考试精选试题（2）

　　一、问答题(共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的括号内)

　　(一)李某看中了一处位于其居住的城市规划区边缘的房地产，虽然该房地产所处位置较偏远，但这个方向是该城市居住社区的规划发展方向，具有良好的升值空间。目前，该地区商业用地的基准地价是1500元/㎡，居住用地的基准地价是700元/㎡。该房地产为一栋已建成的三层独体小楼，砖混结构，紧邻一条规划商业街，建筑面积500㎡。李某拟购入后将一层作为商业用房出租或自营，二、三层楼用于居住。卖家要价60万元。李某为摸清该房地产市场价格，委托一家房地产估价机构进行了评估。

　　请问：

　　房地产估价师在接受委托后，若采用市场法估价，在选取可比实例时需要考虑哪些因素?

　　(二)某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，现有甲、乙、丙三位投资人参与竞标，其报价依次为415万元、423万元、455万元，而房地产估价师对该项目开发经营权的市场价值估值为430万元。

　　请问：

　　1.投资者的报价与房地产估价师估值不一致的原因是什么?

　　2.投资行为能够实现的基本条件包括哪些方面?

　　(三)2006年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期6年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。

　　请问：

　　1.该商场周边近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?

　　2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?

　　3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?

　　二、单项选择题(共3大题，共20分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内)

　　(一)甲房地产开发商通过出让方式获得一住宅项目的土地使用权开发建设该住宅小区，项目于2008年3月10日竣工。该项目于2008年1月10日裁定甲开发商拖欠工程承包人建设工程价款1500万元，因开发商违约造成承包人的损失500万元。除此之外，该项目没有其他或新增法定优先受偿款。

　　1.甲开发商若在2008年1月10日以该项目抵押申请贷款。下列表述中正确的是( )。

　　A.甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款

　　B.甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保

　　C.该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款

　　D.该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款

　　2.甲开发商若在2008年1月10日以该项目抵押申请贷款,则估价对象的抵押价值为( )。

　　A.该项目在2008年1月10日未设立法定优先受偿权利下的市场价值

　　B.该项目在2008年1月10日未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去甲开发商拖欠工程承包人建设工程价款1500万元的余额

　　C.该项目在2008年1月10日未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去甲开发商违约造成承包人的损失500万元的余额

　　D.该项目在2008年1月10日未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去甲开发商拖欠工程承包人建设工程价款1500万元和甲开发商违约造成承包人的损失500万元的余额

　　3.若甲开发商若在2008年9月10日以该项目抵押申请贷款,经评估的抵押价值为9000万元，银行按50%发放了2000万元的贷款，则该项目再次抵押的价值为( )。

　　A.9000万元-2000万元=7000万元

　　B.9000万元-2000万元/50%=5000万元

　　C.9000万元-2000万元-1500万元=5500万元

　　D.9000万元-2000万元/50%-1500万元=3500万元

　　4.若该项目目前已全部取得销售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款。则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是( )。

　　A.土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋销售合同记载的建筑面积

　　B.建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋销售合同记载的建筑面积

　　C.施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋销售合同记载的建筑面积

　　D.商品房销售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋销售合同记载的建筑面积

　　(二)某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万㎡的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：

　　由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/㎡;目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。

　　5.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是( )。

　　A.对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点

　　B.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点

　　C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点

　　D.对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点

　　6.在确定开发完成后的房地产价值时，应采用( )。

　　A.目前住宅市场价格

　　B.未来住宅市场价格，折现至估价时点

　　C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点

　　D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点

　　7.在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括( )。

　　A.销售费用、销售税费和开发利润

　　B.销售费用、销售税费和所得税

　　C.销售费用、销售税费和购地税费

　　D.销售费用、销售税费、投资利息和购地税费

　　(三)某公司自有商务办公楼500平方米，该办公楼位于繁华的商业区，该公司经营2年来处于亏损状态，而另一相临的商务办公楼对外出租的月租金为100元/平方米。

　　8.若对该公司的商务办公楼采用收益法进行估价，则其净收益应按( )计算。

　　A.亏损前的净收益计算

　　B.亏损后的净收益计算

　　C.100元/平方米

　　D.市场租金

　　9.若对该公司的商务办公楼进行拆迁目的的估价时，优先选用的估价方法是( )。

　　A.收益法

　　B.市场比较法

　　C.成本法

　　D.假设开发法

　　10.若对该公司的商务办公楼进行抵押目的的估价时，其估价报告要有至少( )名专职注册房地产估价师签字。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.4