2018年房地产估价师案例分析考试练习题（10)

　某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。2007年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。

　　1.若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是( )。

　　A、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值

　　B、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值

　　C、作价出资价格评估应采用公开市场价值标准

　　D、作价出资价格应较评估出的价值低

　　2.如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按( )年计算建筑物的折旧。

　　A、38.5

　　B、40.5

　　C、48.0

　　D、50.0

　　3.如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元。且未来每年不变，报酬率为7.5%，则收益价格为( )万元。

　　A、3752.92

　　B、3786.20

　　C、3875.70

　　D、3892.44

　　4.若合资期限约定为20年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配，则下述描述中最准确的是( )

　　A、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值

　　B、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减20年后房地产剩余价值的折现值

　　C、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用。

　　D、业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整

　　参考答案：

　　1.甲公司应提供的资料包括：权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证;租赁合同或租赁协议;法定优先受偿款的说明或证明，以及关于他项权利的说明或证明。

　　2.应考虑的因素包括：土地使用年限(或房地产受益年限或新旧程度或成新度);宽深比或临街宽度或临街状况：使用面积比例或得房率或面积、使用面积等;装修或实施设备情况;净高或平面布局或内部格局或平面形状等。