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2017年房地产估价师《案例分析》冲刺试题(9)

中华考试网  [ 2017年9月29日 ]  【

  甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房,委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价,由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短,乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘,但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况,并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法,搜集了3宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为280元/M2、300元/M2和350元/M2。然后根据最高最佳利用原则选取350元/M2作为该商业用房的有效毛收入,扣除30%的运营费用后,求出年净收益为2940元/M2,再选用银行贷款利率为折现率,测算出了该商业用房的市场价值。请问:上述估价工作中有哪些错误或不当之处?

  参考答案

  1.乙评估机构未对估价对象进行实地查勘。(2分)

  (或:未对甲公司提供的资料进行核实,2分;未对估价对象拍照,1分)

  2.乙评估机构不应向甲上市公司询问评估期望值。(2分)

  3.确定有效毛收入时应考虑适当的房屋空置率。(2分)

  (或:不应把租金直接作为有效毛收入.2分)

  4.不应选用350元/M2作为估价对象的客观租金(或应采用三个可比实例的平均值;曲解了最高最佳利用原则)。(2分)

  (或:未说明收益年限,2分)

  5.不应选用银行贷款利率作为折现率。(2分)

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