2017年房地产估价师案例与分析练习题（2）

　　(一)某商品住宅开发项目，征收土地面积5000㎡，其中建设用地面积4500㎡，代征地面积500㎡，规划建筑面积为15000㎡。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/㎡，且按每月1%递增;平均投资利润率为8%，贷款年利率为7.47%，折现率为10%。

　　第 1 题 下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是(　　)。

　　A.在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押

　　B.在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押

　　C.在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置

　　D.在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权

　　【正确答案】： D

　　第 2 题 若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是(　　)。

　　A.成本法和假设开发法采用的投资利润率相同

　　B.成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率

　　C.成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率

　　D.成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较

　　【正确答案】： D

　　第 3 题 采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/㎡，则土地总价为(　　)。

　　A.1035.0

　　B.1066.1

　　C.1150.0

　　D.1184.5

　　【正确答案】： D

　　第 4 题 采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为(　　)。

　　A.9734.2

　　B.10218.3

　　C.10407.5

　　D.10458.8

　　【正确答案】： B

　　(二)甲公司拥有一宗面积为80000㎡的工业用地，地上建有面积为50000㎡的厂房及10000㎡的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。

　　第 5 题 甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应(　　)。

　　A.按工业用途估价

　　B.按居住用途估价

　　C.按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值

　　D.先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合

　　【正确答案】： A

　　第 6 题 受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是(　　)。

　　A.地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估

　　B.按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值

　　C.地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估

　　D.根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估

　　【正确答案】： C

　　第 7 题 如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为(　　)。

　　A.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值

　　B.被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失

　　C.被拆迁房屋的价值和停产停业损失

　　D.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失

　　【正确答案】： D

　　(三)甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。

　　第 8 题 下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是(　　)。

　　A.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让

　　B.估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业

　　C.该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变

　　D.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题

　　【正确答案】： B

　　第 9 题 对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是(　　)。

　　A.交通条件

　　B.产业集聚度

　　C.基础设施完备程度

　　D.公共设施完备程度

　　【正确答案】： D

　　第 10 题 该宗房地产的再次抵押价值为(　　)。

　　A.首次抵押时的价值-首次抵押贷款余额

　　B.再次抵押时的价值-首次抵押贷款余额

　　C.再次抵押时的价值-已抵押贷款额/贷款成数

　　D.再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数

　　【正确答案】： D